나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4302 [1] 서울특별시 강서구 방화동 134-10 션밸리 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4302 [1] 서울특별시 강서구 방화동 134-10 션밸리 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경4302 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화대로50길 48, 제5층 제502호 (방화동, 션밸리) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 171,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4302 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4302 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 134-10 션밸리 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

토지면적: 19.40㎡ (약 5.87평)

건물면적: 29.24㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일: 2014년 12월 18일

내부 특징: 내부에 다락층 소재함.

공부와의 차이: 외부 베란다 부분이 다용도실(판넬조 아스팔트슁글지붕, 약 2.31㎡)로 이용 중.

임대관계: 미상

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "서울정곡초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로, 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채무자 겸 소유자는 이OO입니다.

경매 절차를 통해 낙찰자는 소유권을 취득하게 되며, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 말소됩니다. (상세 권리 내역은 법원 매각물건명세서 확인 필요)

1.4. 상권분석

물건이 위치한 방화동은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있습니다.

서울정곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았으나, 공항 인근 지역 특성상 관련 규제가 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육: 서울정곡초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거: 조용한 주택가에 위치하며, 다세대주택이 밀집한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 점유자(소유자 또는 임차인)의 명도가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

공부와의 차이: 외부 베란다를 다용도실로 변경하여 사용하는 부분은 건축법상 위반건축물에 해당될 수 있으며, 이로 인해 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>: 항공기 운항 안전과 관련된 제한이 따릅니다.

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>: 군사 작전 관련 규제를 받을 수 있습니다.

- 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 기타 법규에 따른 제약이 존재합니다.

- 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 지정되어 있어, 건축 관련 시 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

- 과거 방화동 개화육갑문 주변에 건축폐기물 처리장, 생활폐기물 중간집하장 등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 다세대주택으로, 서울정곡초등학교와 가까운 주거 지역에 속해 있습니다. 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 내부에 다락층이 있어 공간 활용도를 높일 수 있다는 장점이 있습니다. 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 임대 관계가 파악되지 않고, 공부와의 차이(베란다 불법 용도변경 추정) 및 다수의 토지이용계획상 제한이 잠재적 리스크로 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 김포공항 접근성과 마곡지구 개발의 영향권에 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실거주: 소규모 가구의 실거주 목적에 적합하며, 다락층은 추가적인 활용 공간을 제공합니다.

잠재 가치: 지역 인프라 개선 및 교통망 확충 등 개발 호재 발생 시 투자 가치가 높아질 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계