나이스옥션 법원경매 서산 2018타경2665 [1] 충청남도 서산시 지곡면 환성리 719-1 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2018타경2665 [1] 충청남도 서산시 지곡면 환성리 719-1 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2018타경2665 | 소재지: 충청남도 서산시 지곡면 환성리 719-1 | 감정가: 72,124,000원 | 최저가: 12,122,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2018타경2665 (1)이며, 소재지는 충청남도 서산시 지곡면 환성리 719-1입니다.

본 물건은 토지일부지분매각 대상이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

토지 전체 면적은 988.00㎡ (약 298.81평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 494/1000으로 면적은 488.07㎡ (약 147.64평)입니다.

감정가는 72,124,000원으로 책정되었으며, 용도는 공부상 '전'이지만 현재 '대'로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

1.2. 물건 현황 및 특징

본 물건의 공부상 지목은 '전(밭)'이나 현황은 '대(단독주택 부지)'로 이용 중인 부정형의 평지입니다.

주택 부지로 이용 중인 만큼 지목 변경을 위한 선행 행위가 완료된 상태로 보이나, 농지법상의 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 점은 주의해야 합니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이며, 공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 법정지상권 성립 여부가 주요한 권리 분석 사항으로 남아 있습니다.

제시외 건물은 매각 대상에서 제외되었으므로, 해당 건물의 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 지곡면 환성리 소재 "덕산저수지" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농가주택, 전, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주거 및 영농 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 시내버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속하지만, 주위는 농촌 환경이므로 상권은 발달해 있지 않습니다.

주거 환경은 덕산저수지 인근의 조용하고 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

토지 이용계획상 농업보호구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한지역(10가구이상 200m이내))으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 있습니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 농가주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 쾌적성은 보통입니다.

본건 소재지 주변을 검색한 결과, 명확하게 확인된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 농촌 지역의 특성상 농업 및 축산 관련 시설로 인한 환경적 요인(예: 냄새, 소음)이 존재할 잠재적 가능성은 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 '토지일부지분매각'으로, 매각 후에도 나머지 지분에 대한 공유자가 존재하게 됩니다. 따라서 낙찰 후 공유자와의 협의 또는 공유물 분할을 위한 소송이 필요하며, 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시키는 주요한 권리상의 문제입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 '법정지상권'입니다. 현황상 토지가 '단독주택' 부지로 이용 중인 것으로 보아, 토지와 지상 건물의 소유자가 동일인(채무자 류OO)일 경우 토지만 매각되면서 법정지상권이 성립될 가능성이 높습니다. 법정지상권이 성립되면 토지 매수인은 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자로부터 지료(토지 사용료)만을 받을 수 있어 토지 이용 가치가 크게 제한됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 본건의 공부상 지목은 '전'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 사전에 관할 관청에 농취증 발급 가능성을 확인해야 합니다.

2) 원상회복명령 리스크: 관할청의 회신서에 따르면, 공부상 '전'을 '대'로 무단 형질 변경하여 사용하고 있는 것에 대해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다고 명시되어 있습니다. 낙찰자가 이를 해결해야 할 의무를 부담할 수 있습니다.

3) 공유자우선매수 리스크: 공유자가 경매 기일에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 입찰자는 최고가 매수인이 되더라도 공유자우선매수로 인해 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

4) 제시외 건물 리스크: 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 법정지상권 성립 여부와 관계없이 해당 건물을 임의로 철거할 수 없으며, 추후 처리 방안(매입 또는 지료 청구 등)에 대한 복잡한 법률 관계가 발생합니다.

5) 임대차 관계 리스크: 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 구체적인 임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황이 보고서에 없어 명확한 명도 리스크 판단이 불가하므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 도시지역(자연녹지지역) 내에 위치하고 있으며, 이미 현황상 '대지'로 이용되고 있다는 점에서 토지 자체의 잠재력은 높은 편입니다. 지목은 '전'이지만, 실제 주택 부지로 활용 가능하다는 점은 큰 장점입니다.

그러나 '토지일부지분매각'과 '법정지상권 성립 가능성', '농취증', '원상회복명령 가능성' 등 해결해야 할 권리적, 행정적 리스크가 매우 크고 복잡하게 얽혀 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자가 접근하기에는 난이도가 매우 높은 '특수물건'으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1) 현황상 '대지' 이용: 공부상 지목은 '전'이지만, 현황이 '단독주택' 부지로 이용 중인 '대'라는 점은 향후 지목 변경을 위한 기초가 마련되어 있다는 점이 긍정적입니다.

2) 자연환경 및 도로 접근성: 덕산저수지 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 3m 아스팔트 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3) 지분투자의 낮은 초기 투자금: 지분 매각이기 때문에 전체 토지 면적에 비해 낮은 금액으로 입찰에 참여할 수 있습니다. (다만, 낙찰 후 공유자 및 법정지상권 해결 비용이 추가될 수 있음)

4) 고수익 잠재력: 복잡한 권리를 해결할 경우, 현황 대지로서의 가치를 인정받아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

투자 전략은 법정지상권 해결 및 공유물 분할 소송을 염두에 둔 전문적인 접근이 필수적이며, 입찰 전 농취증 발급 가능성 및 원상회복명령의 실제 이행 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계