나이스옥션 법원경매 부천 2022타경35280 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 241 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2022.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도이곳마을" 내에 위치하며, 주변은 중ㆍ소규
모 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 현황 "도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

본건이 현황 "도로"로서 동측 및 서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리지역<산업집적활성화 및 공장설립에관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(서암처리분구)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도이곳마을" 내에 위치하는 통칭 "동행빌라"
제1층 제101호외 11개호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 단독주택 및 농경지
등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건중 제1층 제101호외 11개호로서,
외벽 : 타일 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, LPG가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.
(※ 기준시점 현재 승강기는 가동중단상태로 탐문조사 되었음.)

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형 토지를 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처
리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : "집합건축물대장등본" 도면상 401호의 외부에 "403호"로 표시되어 있으며, 건축
물현황도에 의거 감정평가 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 재매각, 매수신청보증금 20%
본건 기호 1, 2 토지는 구분건물 각호의 적정 대지권으로 분리되어야 하나, 기준시점현재 대지권 미정리 상태로 구분건물 각호의 적정 대지권으로 포함평가
본건 기호 3 토지는 지목 및 현황이 ‘도로’로서 기준시점 현재 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있음
'집합건축물대장등본' 도면상 401호의 외부에 '403호'로 표시되어 있음
2022.9.8.자 박정형은 공사대금채권으로 유치권권리신고했으나 "경매신청채권자인 고양동부새마을금고가 유치권부존재확인의소를 제기하여 일부승소판결을 받음(동판결 이유 부분에 401호에 대하여는 유치권 성립 인정된다는 기재 있음)."

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물현황

소재지: 경기도 김포시 통진읍 도사리 241

건물용도: 다세대주택

토지면적: 681.00㎡ (약 206.3평)

건축물대장상주소: 경기도 김포시 통진읍 도사리 242-2번지 (새주소: 경기도 김포시 율마로464번길 89-29)

건물연면적: 412.84㎡ (약 124.9평)

건물총층수: 4층

건축허가일: 2018년

준공(사용승인)일: 2021년

1.2. 감정평가액

총감정가: 1,510,744,000원

1.3. 매각대상

토지 및 건물 지분매각 (총 12세대로 구성된 건물로, 건물 연면적 412.84㎡, 토지 공유 지분 681㎡)

1.4. 경매기본정보

사건번호: 부천지원 2022타경35280 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고양동부새마을금고 (고OOOOOOOO)

매수신청보증금: 감정가의 20% (302,148,800원)

특이사항: 유치권, 재매각, 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도이곳마을" 내에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리지역, 성장관리권역, 하수처리구역(서암처리분구 또는 통진처리구분)에 해당합니다.

건물 관련 토지 중 일부(기호 3 토지)는 지목 및 현황이 '도로'로 이용되고 있으며, 불특정 다수인이 통행에 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지)

말소기준권리: 2020.06.25. 근저당권 (고양동부새마을금고, 272,400,000원)

기타 등기사항: 소유권 이전, 신탁 등기, 임의경매 개시결정 (2022.05.20. 고양동부새마을금고, 774,553,052원)

3.2. 등기부현황(건물)

말소기준권리: 2021.06.04. 근저당권 (고양동부새마을금고, 928,800,000원)

기타 등기사항: 소유권 보존, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 (2022.05.20. 고양동부새마을금고, 774,553,052원)

3.3. 임차인현황

본건에는 총 15명의 임차인이 전입신고 되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 확인됩니다.

각 임차인의 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다.

- 김경호: 보증금 0원, 차임 0원

- 김성수: 보증금 60,000,000원, 차임 300,000원 (확정일자 2021.09.17, 배당신고일자 2022.08.12)

- 김완호: 보증금 0원, 차임 0원

- 박정형: 보증금 0원, 차임 0원 (공사대금채권 유치권 신고자)

- 심규식: 보증금 50,000,000원, 차임 0원 (확정일자 2021.08.17, 배당신고일자 2022.08.10)

- 심성용: 보증금 0원, 차임 0원

- 오경준: 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원 (확정일자 2021.08.04, 배당신고일자 2022.07.29)

- 오경준: 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원 (확정일자 2022.02.11, 배당신고일자 2022.11.21)

- 이상돈: 보증금 40,000,000원, 차임 0원 (확정일자 2021.08.13, 배당신고일자 2022.06.29)

- 이혜경: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원 (확정일자 2021.07.26, 배당신고일자 2022.06.24)

- 임대영: 보증금 0원, 차임 0원

- 임철호: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원 (확정일자 2022.06.22, 배당신고일자 2022.07.28)

- 조성경: 보증금 0원, 차임 0원

- 조성미: 보증금 0원, 차임 0원

- 주낙선: 보증금 0원, 차임 0원

- 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 유치권분석

박정형은 공사대금 채권으로 유치권 권리신고를 하였으나, 경매신청채권자인 고양동부새마을금고가 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 일부 승소 판결을 받았습니다. 판결문에 따르면, 401호에 대하여는 유치권 성립이 인정된다는 기재가 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 중요한 권리입니다.

3.5. 대항력있는권리

기록상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 401호에 대한 유치권 인정 여부가 낙찰자의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.6. 소멸되지않는권리

'물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 401호에 대한 유치권 성립 인정은 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건은 김포시 통진읍 도사리에 위치하며, 중소규모 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변시세동향

최근 인근 지역(통진읍 도사리)의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 통진맨션3동 (연립주택, 2000년식, 전용면적 52.29㎡): 2026년 2월 6,000만원, 2026년 5월 7,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 114만~135만원)

- 블루하임107동과108동 (다세대주택, 2019년식, 전용면적 66.41㎡): 2026년 6월 1억 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 203만원)

본건은 2018년 건축 허가, 2021년 사용 승인된 다세대주택으로, 블루하임과 연식 및 주택 유형이 유사합니다. 본건의 총 전용면적(건물 지분면적)은 약 388.63㎡(약 117.5평)이며, 총 건물면적은 412.84㎡(약 124.9평)입니다. 블루하임의 평당 시세를 적용할 경우, 건물 시세는 약 8억 3천만원 ~ 10억 1천만원 범위로 추정할 수 있습니다. 감정가는 15억 1천만원으로, 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

최근 공개된 정보를 바탕으로 분석 시, 본건 인근에는 통진읍 중심지와 연결되는 편의시설 및 생활 기반이 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 혐오시설

현재 보유한 정보 내에서 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 부동산 시장 분석 시 반드시 현장 확인 및 추가적인 자료 조사를 통해 검증해야 할 사항입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 유치권존재

401호에 대한 유치권 성립이 인정된 판결이 존재하여, 낙찰 시 해당 유치권 금액(미상)을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 대지권미등기

토지대지권이 정리되지 않은 상태로 평가되어, 향후 대지권 등기 및 정리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 재매각물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었을 가능성이 높습니다. 이는 높은 감정가, 복잡한 권리관계, 예상치 못한 문제점 등으로 인해 입찰자 모집에 실패했음을 시사합니다.

6.4. 임차인보증금

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 다수의 임차인이 보증금을 신고한 상태입니다. 배당 순위에 따라 일부 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 면밀한 권리 분석 및 법률 자문이 필요합니다.

6.5. 건물주소및호수표기오류

건축물대장상 주소가 도사리 242-2번지이나, 경매 물건 주소는 도사리 241번지로 기재되어 있습니다. 또한, 집합건축물대장 도면상 401호 외부에 '403호'로 표시된 오류가 확인되었습니다. 이는 등기 및 권리관계 확인 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 자체는 양호할 수 있으나, 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 401호에 대한 유치권 인정, 대지권 미등기 상태, 재매각 이력 등은 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정평가액이 인근 시세 대비 높은 점도 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

신축급 다세대주택이라는 점과 김포시의 개발 가능성을 고려할 때, 리스크를 성공적으로 해소하고 시세보다 저렴하게 취득할 경우 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 철저한 사전 조사와 위험 관리 능력을 전제로 합니다.

9. 예상입찰가

본건은 다수의 중대한 권리 및 행정상 리스크를 내포하고 있으며, 특히 401호 유치권의 정확한 금액 및 인수 여부, 대지권 미등기 문제 해결 방안, 그리고 재매각 사유 등에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하고, 인근 시세 및 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 800,000,000원 전후로 제안하며, 본 금액은 추정치이므로 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.