나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513341 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 534-4 명가스퀘어 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 6층건물로서, 외벽 : 석재 및 벽돌붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비,난방설비,급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측,남동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513341 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 534-4 명가스퀘어 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 6층 건물

* 건물 내부 설비: 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 25.72㎡ (약 7.78평)

* 건물면적: 79.39㎡ (약 24.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 "도화초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 토지는 대체로 사다리형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 남서측 및 남동측으로 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

* 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권보존 등기일은 2012년 4월 19일입니다.

* 현재까지 소유권 이전, 공유자 이전, 가압류, 주택임차권, 강제경매, 압류 등의 등기가 경료되었습니다.

* 말소기준권리는 2024년 6월 4일 접수된 비엔케이캐피탈의 가압류(갑4)입니다.

* 전체 등기부채권 총액은 278,180,276원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태운)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 7일

* 확정일자: 2022년 4월 28일

* 배당신고일자: 2024년 6월 13일

3.3. 권리 분석 요약

* 등기부상 을구 7번의 주택임차권(주택도시보증공사)은 '말소'로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있습니다.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 순위 7번 주택임차권등기가 기재되어 있고, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이러한 정보는 권리 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 및 특수물건정보는 HUG(주택도시보증공사)의 채권자 지위와 임차인 지위가 복합적으로 작용하는 상황일 수 있으며, 해당 임차권의 처리 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 현재로서는 말소 처리 및 인수 보증금 0원으로 판단되나, 최종 낙찰 전 등기부등본 및 현장 조사를 통해 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 도화동 지역의 다세대주택 및 연립주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* '한양(233-1)' 연립, 53.85㎡(약 16.29평), 1983년식, 2026년 5월 거래, 90,000,000원

* '우림빌라' 다세대, 32.76㎡(약 9.91평), 1992년식, 2026년 5월 거래, 45,000,000원

* '금호빌라(116-10)' 다세대, 38.23㎡(약 11.57평), 1990년식, 2026년 5월 거래, 50,000,000원

4.2. 시세 분석

* 본건의 감정가는 224,000,000원이며, 건물 면적은 79.39㎡(약 24.02평)입니다.

* 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례는 4,500만원에서 9,000만원 사이로, 본건과 유사한 면적이나 층수, 신축 연도를 가진 직접 비교 대상은 없으나, 대략적인 평당 시세를 추정할 수 있습니다.

* 최근 거래된 물건들의 평당 시세는 약 131만원 ~ 167만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 평당 약 282만원으로, 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 명가스퀘어 건물이 비교적 신축(2011년 준공)이라는 점, 그리고 도화초등학교 인근이라는 입지적 장점을 반영한 것으로 보입니다.

* 다만, 제공된 주변 매매 정보는 건물 연식 및 면적이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 입찰 시에는 감정가와 주변 시세, 그리고 본건의 신축 연도를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

* 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되었습니다.

* 내부에는 위생, 난방, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주차 공간이 확보되어 있어 자가용 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 단지 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 남동측 인근에 도화초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 현황의 복합적 정보(말소 기재와 소멸되지 않는 권리 기재 병존)로 인해 임차권의 최종 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 낙찰 후에도 추가적인 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 채무 총액(278,180,276원)이 감정가(224,000,000원)를 초과하므로, 잉여주의 원칙에 따라 배당을 받지 못하는 채권자가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 '외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)'의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 현재(2026년 7월) 만료 시점이 임박했습니다. 향후 지정 여부에 따라 외국인 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 뉴스 검색 결과, 도화동 일대에서 데이터센터 건립 관련 주민 반발(전자파, 소음 우려) 및 악취 민원이 발생했던 이력이 있습니다. 해당 물건과의 직접적인 인접성은 낮으나, 지역 전체의 주거 환경에 대한 민감도가 존재할 수 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 명가스퀘어 5층502호는 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2011년 준공)이며 도화초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 편의성이 좋습니다. 교통 접근성 또한 양호합니다.

다만, 감정가가 주변 유사 물건 시세보다 높게 책정된 점, HUG 임차권 관련 복잡한 권리 관계, 채무 총액이 감정가를 초과하는 점 등은 입찰 전 면밀한 분석과 주의가 필요합니다. 특히 HUG 임차권의 최종 처리 결과에 따라 인수 부담이 발생할 가능성은 낮아 보이나, 불확실성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2011년 준공)으로 비교적 깔끔한 상태 유지 가능성이 높습니다.

* 도화초등학교 인근으로 주거 선호도가 있는 지역에 위치합니다.

* HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리되고 인수 보증금이 없을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원이며, 주변 시세 및 건물 노후도를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, HUG 임차권 관련 사항을 고려하여 인수 보증금은 0원으로 가정합니다.

현재 시세 및 경매 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상합니다.

안정적인 투자를 위해서는 법원 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 추가 확인 후, 본 예상가 범위를 참고하여 신중하게 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.