나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34094 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '어등초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 중.소규모의 근린생활시설 및 학교시설 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건 상가동까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하 는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제204호, 205호, 210호로서, 외벽: 미장타일붙임 등 내벽: 몰탈위페인팅 등 창호: 새시창호 등

이용상태

기호(가∼다) 공히 상가로 이용중임.

설비내역

상가동 건물내 일반적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지 및 상가부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 4∼5차선 규모, 남측으로 왕복4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m ∼30m)(2019-12-17)(접함), 도로(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 탐문한 바 기호(가,나)를 임대중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임디내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34094 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 월곡동 538-2 상가동 2층204호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 68,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 재매각 여부: 재매각

* 토지면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

* 토지지분: 16.69㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 33.95㎡ (약 10.27평)

* 건물지분: 33.95㎡ (약 10.27평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 '어등초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 중.소규모의 근린생활시설 및 학교시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 상가동까지 제반 차량 접근이 자유롭습니다.

인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제204호입니다.

외벽: 미장타일붙임 등

내벽: 몰탈위페인팅 등

창호: 새시창호 등

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 아파트부지 및 상가부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 아파트단지 동측으로 왕복 4~5차선 규모의 도로, 남측으로 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제3종일반주거지역

제1종지구단위계획구역

대로3류 (폭 25m~30m, 접함)

도로 (접함)

가축사육제한구역 (전부제한구역)

상대보호구역

절대보호구역

비행안전제6구역 (전술)

택지개발지구 (완료)

전통상업보존구역

* 주변 시설

본건 주변에는 '어등초등학교' 및 다수의 아파트 단지가 위치하여 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

일반적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의는 양호한 편입니다.

주변을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제6구역에 포함되어 있어 관련 제한 사항을 확인하실 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리: 주월새마을금고 근저당 (2018.06.25. 접수, 208,000,000원)

말소예정 권리:

* 주월새마을금고 근저당 (2018.06.25. 접수)

* 광주은행 가압류 (2023.11.03. 접수, 538,481,388원)

* 해남세무서장 압류 (2025.06.04. 접수)

* 주월새마을금고 임의경매 (2025.10.22. 접수, 100,522,730원)

총 등기부채권액: 746,481,388원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 확인되지 않음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현장 조사 결과, 기호(가, 나) 부분은 임대 중인 것으로 조사되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대차 내역은 미상입니다.

*: 임차인 정보 확인 필요 (예: 김 , 이 , 박 등)

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 정확한 내용은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 업종 현황

본 물건은 근린상가로, 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 배후 수요로 합니다.

중.소규모 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

* 상권특징

'어등초등학교' 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구도 기대할 수 있습니다.

차량 및 도보 접근성이 양호하여 상권 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근 아파트 단지 내 및 주변 상가에 기본적인 편의시설이 위치합니다.

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

'어등초등학교'가 북측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 절차에서 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

* 임차인 정보 불확실

임차인의 정확한 임대차 내역(보증금, 차임 등)이 미상인 관계로, 인수되는 권리나 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전구역

비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 건축 또는 증축 시 군 관련 규제 검토가 필요합니다.

* 기타 사항

본 물건은 택지개발지구(완료) 지역에 속합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 광산구 월곡동의 아파트단지 인근에 위치한 근린상가입니다.

우수한 교통 접근성과 주변 상업시설을 바탕으로 안정적인 영업활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 임차인의 임대차 현황이 불명확한 점, 비행안전구역 지정 등의 리스크 요인은 신중하게 검토해야 합니다.

정확한 임대차 내역 확인 및 명도 가능성, 비행안전구역 관련 규제 등을 충분히 검토한 후 입찰 참여를 결정하시길 권고드립니다.

1.7. 투자 포인트

* 배후 주거 단지 확보: 주변 아파트 단지가 많아 안정적인 수요층 확보 가능

* 편리한 교통망: 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 고객 유치 용이

* 지역 상권 내 입지: 소규모 근린상가로서 지역 주민 대상 업종에 적합

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 68,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계 0원).

예상 입찰가는 향후 시세, 물건의 현 상태, 권리 분석, 재매각 사유, 임차인 정보 등 종합적인 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 선을 고려하나, 본 건은 재매각 및 임차인 정보 미상 등의 리스크가 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 낙찰 사례, 현장 답사를 통한 상세한 상태 파악, 임차인 관련 권리 관계 명확화가 필수적입니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.