나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22108 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 6동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남동측에 인근 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 마감입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비가 되어 있으며 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 사면으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22108 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1278 덕산2차아파트 6동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 43.21㎡ (약 13.07평)

건물면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

도로: 대지권의 토지는 사면으로 포장도로와 접해 있습니다.

주변 시설: 인근에 진목초등학교가 위치하며, 주거 및 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변 지역을 분석한 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 5월 11일에 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당(채권액 92,400,000원)입니다.

등기부 현황:

* 소유권이전 (등기구분: 갑1, 권리자: 김지훈)

* 근저당 (등기구분: 을3, 권리자: 현대해상화재보험주식회사, 채권액: 92,400,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (등기구분: 갑6, 권리자: 주식회사최신, 채권액: 7,075,222원) - 말소

* 임의경매 (등기구분: 갑9, 권리자: 현대해상화재보험주식회사, 채권액: 45,489,619원) - 본건 경매 개시

채권 총액: 등기부등본상 채권 총액은 99,475,222원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 거제시 옥포동은 지역의 중심 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

단지 자체의 고정 수요와 더불어 인근 지역의 상권 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

아파트명: 덕산2차아파트

주소: 경상남도 거제시 옥포동 1278 (도로명 주소: 옥포로 298)

준공년도: 1989년 11월 16일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다.

단지 정보: 총 6개동, 334세대로 구성되어 있습니다.

면적: 본건의 전용면적은 49.72㎡ (약 15.04평)입니다. 분양면적은 일반적으로 전용면적과 유사하거나 약간 더 넓게 책정됩니다.

주차: 총 250대의 주차 공간이 있으며, 지상 주차 4대, 지하 주차 0대입니다.

편의시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

설비: 제반 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 제한되었으며, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 마감 상태, 설비 상태 등은 현장 확인을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 미신고된 임차인이나 점유자가 있을 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 확인이 중요합니다.)

최근 매매 기록 중 2026년 3월 25일 2층 물건이 4,000만원에 거래된 점은 해당 물건의 특이 거래로 간주될 수 있습니다. 이 거래의 정확한 사유(예: 하자가 있는 물건, 급매 등)를 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 일반적인 아파트 단지에 위치하며, 학교와 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 법적으로 인수할 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 현장 조사가 제한적이었던 점과 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 실제 점유 상태 확인에 있어 주의가 요구됩니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 6,000만원 수준의 시세를 형성하고 있으며, 감정가는 6,500만원으로 책정되어 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 안전하며, 매각 후 등기부상 권리 관계가 깨끗하게 정리되는 장점이 있습니다.

거제시 옥포동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

49. 72㎡ (약 15평)의 소형 면적으로, 실수요자나 소액 투자자에게 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 1월 20일 (1층): 6,000만원

* 2026년 3월 25일 (2층): 4,000만원 (특이 거래로 판단)

* 2026년 5월 27일 (1층): 6,000만원

감정가: 6,500만원

분석: 최근 2026년에 거래된 6,000만원 수준의 시세가 본건의 객관적인 시장 가치에 더 부합하는 것으로 판단됩니다. 감정가 6,500만원은 시세 대비 다소 높을 수 있습니다. 4,000만원 거래는 특수 요인이 작용했을 가능성이 높아, 일반적인 입찰가 산정 기준으로 삼기에는 무리가 있습니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로 시세 하단과 감정가를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 6,000만원에서 6,300만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 파악된 내부 상태, 명도 가능성, 경쟁자들의 움직임 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.