나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513307 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 75-40 에스엠빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 본 건물과 유사한 형태의 공동주택과 일부 단독주택 등이 혼재하고있습니다.

교통상황

대상물건까지 소형차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10분정도 거리에 국철1호선, 인천2지하철 "주안역"이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5,6층 일부로서, 외 벽 : 드라이비트, 외장타일 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도이며, 복층구조입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 남서측 상향의 약완경사를 이루고 있으며, 다세대주택(에스엠빌) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상이며, 주변인 탐문에 의하면 대상물건은 보일러배관 파손으로 인해 누수가 있었던 것으로 조사됩니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513307 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 75-40 에스엠빌 5층 502호

용도: 다세대주택

건물명: 에스엠빌 (SM 빌)

준공년도: 2011년

감정가: 200,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.63㎡ (약 9.87평)

토지 지분: 32.63㎡ (약 9.87평)

건물면적 (전용면적): 44.48㎡ (약 13.46평)

* 본 물건은 집합건물이므로 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않으나, 통상 전용면적을 기준으로 합니다.

건물 지분: 44.48㎡ (약 13.46평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

3.

4. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 본 건물과 유사한 형태의 공동주택 및 일부 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

소형차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

도보 약 10분 거리에 국철 1호선 및 인천 2호선 "주안역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형에 유사하며, 남서측으로 약한 경사를 이루고 있습니다.

다세대주택(에스엠빌) 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

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5. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 04월 21일자 국민건강보험공단의 압류 (갑4)

소유권 변동:

2011-12-08: 소유권 보존 (진두범 외 1명) (갑1)

2012-05-10: 공유자전원지분전부이전 (심현숙) (갑2)

2022-06-03: 소유권 이전 (김민중) (갑3, 매매가 211,000,000원)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(서 ) (을3)

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-13

확정일자: 2022-03-28

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되었으나, 말소 예정. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출.

기타 권리:

2023-07-21: 근로복지공단의 가압류 (갑5, 4,035,610원)

2024-06-27: 유한회사의 가압류 (갑6, 17,225,417원)

2025-10-22: 주택도시보증공사의 강제경매 (갑7, 211,000,000원)

등기부채권 총액: 232,261,027원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리(을3 주택임차권 등기 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항은 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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6. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월, 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월, 12,200만원

* 대일빌라(1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월, 9,000만원

분석된 주변 시세는 8,200만원에서 12,200만원 사이에 형성되어 있으며, 평균적으로 9천만원 후반대에서 1억 초반대의 시세로 파악됩니다.

4.2. 입지별 특성

주안역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당하며, 학교 및 주거단지가 밀집한 지역입니다.

일반상업지역에 포함되어 있어 일부 상업시설 이용이 가능할 수 있으나, 주된 이용은 공동주택입니다.

5. 생활정보

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7. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 노선버스정류장 및 주안역(국철 1호선, 인천 2호선)을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인천석암초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주거환경

인근에 공동주택 및 단독주택이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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8. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

감정평가서상 보일러 배관 파손으로 인한 누수 이력이 조사되었습니다. 이로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 잠재적인 변동 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 정확한 임대차 관계를 파악하기 어려운 부분이 있습니다. (단, 임차인 서상호는 대항력이 없는 것으로 명확히 파악되었습니다.)

6.4. 지역지구 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등으로 지정되어 있어 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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9. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주안역 역세권에 속하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 2억원 대비 주변 최근 실거래가가 8천만원대에서 1억 2천만원대로 형성되어 있어, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

건물 하자(누수 이력) 및 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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10. 투자 포인트

* 주안역 역세권 입지로 교통 편리성 확보.

* 주변 학교 및 주거단지 인접으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없음.

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 있어, 유찰 시 저가 매수의 기회 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

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11. 예상 입찰가

최근 주변 시세 (8,200만원 ~ 12,200만원)와 본 물건의 건축 연도(2011년)를 고려할 때, 감정가 2억원보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

건물 하자 및 기타 특이사항을 감안하여, 최근 시세의 상단 또는 그 이하로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

단, 이는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 현황 조사 내용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.