나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8980 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 2604-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '조천중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용중인 토지로, 전체 토지를 기준으 로 사다리형의 평지임.

인접 도로상태

전체 토지를 기준으로는 남동측으로 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접함. [타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있음.]

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-06-21)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(버으내), 소하천예정지<소하천정비 법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 3층 건물로서, <사용승인일: 2018.05.02> 외벽: 스타코, 치장벽돌, 징크마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 2604-2에 소재한 단독주택(타운하우스 단지 내)에 대한 지분 매각 물건입니다.

사건번호는 제주지방법원 2025타경8980 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

감정가는 643,147,800원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본건은 지분 매각으로, 토지 지분 면적은 458.216㎡ (약 138.63평)이며, 건물 면적은 198.80㎡ (약 60.14평)입니다. (전체 토지 면적은 5588.00㎡, 약 1690.77평입니다.)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '조천중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역이며, 타운하우스 단지 내에 속해 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 전체 토지 기준 사다리형의 평지이며, 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 전체 토지 기준으로 남동측 폭 약 35m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 타운하우스 내부에는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 토지 및 건물 등기부등본을 기준으로 분석되었습니다.

토지 등기부 요약:

다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 확인됩니다. 을구에는 여러 근저당권이 설정되어 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 을15: 신한은행 근저당, 480,000,000원 (2018.05.30)

* 을21: 노형새마을금고 근저당, 120,000,000원 (2019.03.05)

* 을39: 노형새마을금고 근저당, 480,000,000원 (2022.11.30)

* 을42: 한국주택금융공사 근저당, 513,700,000원 (2023.04.21)

* 을44: 국민은행 근저당, 433,400,000원 (2023.08.08)

* 을45: 노형새마을금고 근저당, 360,000,000원 (2023.09.26)

* 을48: 이용진 근저당, 400,000,000원 (2026.02.25) - 실제 등기부 확인 시 접수일자 검토 필요

갑구47은 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(2025타경8980)으로, 본 경매 사건의 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 을42 (한국주택금융공사, 513,700,000원)이 말소기준이 될 경우, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 채권 총액은 약 2,787,100,000원입니다.

건물 등기부 요약:

* 을6: 한국주택금융공사 근저당, 513,700,000원 (2023.04.21) - 본 건 건물의 말소기준권리로 추정됩니다.

* 갑16: 한국주택금융공사의 임의경매 (2025타경8980), 권리금액 491,590,106원.

건물 등기부 채권 총액은 513,700,000원입니다.

인수되는 권리:

일반적으로 본 경매 사건에서 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 별도의 권리를 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 법원 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인이 필요합니다.

감정평가서 요약에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 본 건 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 없으나, 임대 관계가 확인되지 않아 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 JSON 정보 분석:

제공된 JSON 데이터는 제주도 조천읍 신촌리 지역의 최근 연립, 다세대, 빌라 유형의 거래 사례를 포함하고 있습니다.

* 에코휴리움 (2022년 준공): 2026년 3월 3일, 36,000만원 (전용 84.5㎡)

* 조천해동그린앤골드 (2016년 준공): 2026년 3월 9일, 18,000만원 (전용 69.18㎡)

* 트라움제주더힐 (2023년 준공): 2026년 3월 3일, 52,300만원 (전용 99.5㎡)

위 사례들을 보면, 비교적 최근에 지어진 유사 주택들이 3억원대 중반에서 5억원대 초반에 거래된 것을 알 수 있습니다.

본 건은 단독주택으로 이용되는 타운하우스이며, 건물 면적 198.80㎡ (약 60평)에 토지 지분 면적 458.216㎡ (약 138평)으로, 앞서 제시된 사례들의 전용면적(약 20~30평) 및 토지 면적보다 훨씬 규모가 큽니다.

본 건의 감정가 643,147,800원은 이러한 대지 지분과 넓은 건물 면적을 반영한 것으로 보이며, 단순 비교하기는 어렵습니다. 그러나 제시된 거래 사례의 최고가(5.23억원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 현재 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 건의 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크지붕 3층 건물로, 사용승인일은 2018년 5월 2일입니다.

외벽은 스타코, 치장벽돌, 징크 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

현재 단독주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 보일러에 의한 난방 설비와 태양광 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 부분의 철구조물, 데크시설, 옥상 태양광 설비는 건물에 포함하여 감정평가되었으며, 발코니 확장 상태도 고려되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지와 건물에 대한 지분 매각입니다. 타운하우스 단지 내 12개 동이 소재하므로, 소유권 행사 및 재산권 관리에 있어 공유자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 외부에서만 확인 가능했으며, 건축물현황도 및 평가 전례 등을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 건물 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 채무 변제를 위한 경매가 진행되는 것으로 보입니다. 이는 경매 취하 가능성을 낮추는 요인이지만, 채권자 간의 변제 순위 및 경매 절차를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 본건의 감정가 수준이 다소 높게 느껴질 수 있으나, 넓은 토지 지분 면적을 감안하면 타당할 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 지역의 선호도 높은 조천읍 신촌리에 위치한 타운하우스 단지 내 단독주택의 지분 매각 물건입니다.

비교적 최근인 2018년에 사용승인된 건물을 보유하고 있으며, 넓은 토지 지분(약 138평)을 소유하고 있다는 점이 장점입니다.

주변 환경과 교통 여건은 양호하며, 혐오시설이 없는 점 또한 긍정적입니다.

다만, 지분 매각이라는 점, 임대 관계가 불분명한 점, 현장 조사가 제한적이었던 점 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

높은 총 채무액은 경매 절차의 안정성을 높여주는 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가(약 6.43억원)는 넓은 토지 지분과 건물 규모를 고려한 것으로 판단되나, 주변의 더 작은 규모 빌라/연립 매매 사례들과 비교 시 가격적인 메리트나 리스크를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도의 쾌적한 자연 환경과 관광지로서의 높은 가치.

* 단독주택 형태의 타운하우스로, 사생활 보호 및 독립적인 주거 공간 확보 가능.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로, 즉시 입주 또는 임대가 용이하며 초기 수리비 부담 적음.

* 넓은 토지 지분은 향후 재건축 또는 개발 시 잠재적인 가치 상승 기대.

* 높은 담보 채무로 인해 경매가 중단될 가능성이 상대적으로 낮아 투자 안정성 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 동일 단지 내 다른 호실의 시세나 정확한 지분 비율에 따른 가치 산정이 어려운 측면이 있습니다.

제공된 주변 빌라/연립 매매 사례(2026년 3월)는 전용 면적 69~99㎡ 기준 1.8억~5.23억 원으로 확인됩니다.

본 건은 건물 면적 198.80㎡(약 60평)과 토지 지분 면적 458.216㎡(약 138평)을 고려할 때, 상기 사례들보다 규모가 훨씬 크므로 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

감정가는 643,147,800원입니다.

지분 매각의 불확실성, 임대 관계 미확인, 현장 조사 제약 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약 85% ~ 93% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 600,000,000원

이는 보수적인 관점에서 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 법원 진행 상황, 채권자 동향, 공유자 관련 정보 등을 추가적으로 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

인수할 보증금(0원)은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도로 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.