나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1510 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 3677-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 ‘어도초등학교 ’ 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택 및 전, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 부정형의 토지로서, 타운하우스 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약4m내외의 아스콘포장도로에 접하며, 단지내 노폭 약6m내외의 아스콘포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 일반목구조 목구조위징크지붕 2층 건물로서 (사용승인일 : 2020.07.31) 외벽 :스타코, 치장벽돌 마감 등, 창호 :PVC샷시창호 마감 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설 및 보일러에의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1510 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 3677-4

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정가: 385,093,400원

토지면적: 3,788.00㎡ (약 1,146.0평)

토지지분: 375.77㎡ (약 113.7평) - 본건은 전체 토지 중 일부 지분 매각 대상임.

건물면적: 133.43㎡ (약 40.4평)

건물 제시외면적: 6.70㎡ (약 2.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (본건은 전체 토지 및 건물 중 일부 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 ‘어도초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역임. 타운하우스 단지로 이용 중임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임.

도로상태: 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있으며, 단지 내에는 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로가 소재함.

주변 시설: ‘어도초등학교’가 인근에 위치하며, 차량 이동 시 애월읍 소재 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능함.

3. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부 요약상 을5 (2021년 5월 7일) 김봉수 근저당권 (금400,000,000원)이 말소기준권리임.

권리관계: 본 경매 물건은 매각으로 인해 토지 및 건물에 등기된 모든 권리가 말소될 예정임 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음).

임차인 현황: 인수할 임차인 보증금은 0원으로 확인됨.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 애월읍 봉성리는 주로 단독주택, 전, 임야가 혼재된 전원/주거 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있음.

상업 활동: 인근에 대규모 상업 시설이나 중심 상권은 확인되지 않으며, 생활 편의를 위한 기본적인 시설 위주로 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교육시설: 어도초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공함.

교통: 차량을 이용한 지역 내 이동은 원활하나, 대중교통 접근성은 보통 수준임.

자연환경: 제주 특유의 자연환경 속에서 조용하고 쾌적한 생활이 가능함.

편의시설: 인근 애월읍 소재 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 전체 토지 및 건물의 일부 지분으로 매각되므로, 타 소유주와의 관계 설정 및 건물/토지 관리 시 협의가 필요할 수 있음.

토지 이용: 매각 대상 토지 일부가 도로로 이용 중이라는 점은 향후 토지 활용에 있어 제약이 될 수 있음.

건물 상태: 현장 조사 시 내부 확인이 어려워 유사 건물 및 공부, 외부 관찰을 통해 평가되었으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적임.

환경 규제: 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 경관/생태/지하수자원보전지구 등 다양한 환경 관련 규제가 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설은 확인되지 않았으나, 자연녹지 지역 특성상 추후 개발로 인한 시설 유입 가능성은 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 조용한 주거 지역에 위치한 단독주택(타운하우스) 경매 물건임. 공동 담보 물건으로 복수의 채권자가 존재했으나, 현재 경매는 김봉수 채권자에 의해 진행됨. 매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 낙찰이 예상되나, 토지 및 건물의 지분 매각, 일부 토지의 도로 이용 등의 복합적인 권리 관계와 현장 확인의 제한성이 주요 고려 사항임.

8. 투자 포인트

제주 부동산 시장의 잠재적 가치 상승 가능성.

전원생활을 원하는 수요층에게 적합한 조용한 주거 환경.

모든 권리가 말소되는 깔끔한 권리 낙찰 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 385,093,400원임.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 분석한 정확한 시세 분석은 외부 데이터 접근이 제한되어 제공하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 유찰 시 점진적으로 낮아지는 경향을 보입니다. 그러나 본건의 지분 매각, 토지 이용 현황, 건물 내부 확인 불가 등의 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 중개업소 상담, 실거래가 조회, 현장 답사를 통한 면밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

따라서, 본건의 경우 감정가 대비 75% ~ 85% 수준을 잠정적인 입찰 희망가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 물건의 최종 선호도 등에 따라 달라질 수 있습니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 산정된 입찰가 그대로를 낙찰가로 납부하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.