나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1841 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 62-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 '당케포구' 북측 원거리에 위치하며, 주위는 양어장, 농경지, 주택 등으로 형성된 마을 인근 해안농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노 선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

남동향의 미미한 경사지대에 조성된 일단의 삼각형에 유사한 부정형지로서, 양어장 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 지적상 노폭 약 10m 내외의 왕복2차로(도로명: 일주동로5645번길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10.20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 기호 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10.20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도 법> 기호 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10.20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 4: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10.20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적개황도' 등과 같이 지상에 제시외건물 및 구축물 등이 소재함.

공부와의 차이

'기호 3, 4' 토지의 토지대장상 지목은 '대'이나, 현황은 대부분 양어장 부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5: 블록조 패널지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 1998.8.3.) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 부속건물: 멸실 기호 6: 블록조 슬레이트위 패널지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2000.3.14.) 외벽: 잡석노출 및 페인팅 마감 내벽, 바닥: 에폭시 마감 등 창호: PVC샷시 창호 등 기호 7: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 2000.9.29.) 외벽: 치장타일 붙임 내벽: 도배지 마감 등 바닥: 합성수지 장판지 등 창호: PVC샷시 창호 등

이용상태

기호 5: 변전실로 이용 중임. 기호 6: 의뢰목록상 '창고시설'이나, 현황은 관리사(숙소 등)로 이용 중임. 기호 7: 단독주택임.

설비내역

기호 6, 7: 기본 급배수 및 위생설비, 전기온수보일러설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도'와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

① '기호 5'의 부속 건물은 멸실임. ② '기호 6'의 의뢰목록상 용도는 '창고시설'이나, 현황은 '관리사'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(3-1, 5-1, 5-2, 6-1~6-5, 7-1~7-6) 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-109호, 제2023-23호 기계기구(1~12), 제시외 기계기구[(1)-1~(3)] 포함, 양어장임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경1841 (1)호 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 62-1번지입니다.

주요 용도는 동물 및 식물 관련시설로 확인됩니다.

감정평가액은 3,291,397,900원입니다.

토지 면적은 총 6,328.00㎡ (약 1,914.76평)이며, 건물 면적은 296.46㎡ (약 89.69평)입니다.

제시외 건물 면적은 315.40㎡ (약 95.41평)이며, 이 역시 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 김OO이며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

특이사항으로는 공동담보, 제시외 건물 및 기계기구 포함, 양어장으로 이용 중이라는 점이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각 대상에 제시외 건물(3-1, 5-1, 5-2, 6-1~6-5, 7-1~7-6) 및 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구(1~12, 제시외 포함)가 포함된다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 '당케포구' 북측 원거리에 위치하고 있으며, 주변 환경은 양어장, 농경지, 주택 등이 혼재된 마을 인근 해안 농경지대로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 서측으로는 지적상 노폭 약 10m 내외의 왕복 2차로(도로명: 일주동로5645번길)와 접하고 있습니다.

토지는 남동향의 미미한 경사지에 조성된 삼각형에 유사한 부정형지이며, 현재 양어장 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시) 및 하수처리구역(2024-10-16)으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(기호 2, 3)는 건축계획심의대상구역에 '저촉'되어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

지적도상 '대'로 표기된 일부 토지(기호 3, 4)도 현황은 대부분 양어장 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

등기부 채권 총액은 토지와 건물 모두 2,039,609,600원입니다.

말소기준권리로는 제주어류양식수산업협동조합의 근저당권(을31, 을22, 접수일자 2015.08.18)이 확인되며, 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

이하 모든 을구 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

갑구에는 소유권 이전 기록과 함께 제주지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1841, 채권자 김현준) 기록이 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 이현종 (이 )

보증금: 100,000,000원

차임: 100,000,000원 (주의: 보증금 및 차임액 기재 방식이 일반적이지 않아 추가 확인 필요)

전입일자(사업일자): 2019-11-08

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-01-18

* 주식회사멘도롱유통 (주식회사멘도롱유통)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-17

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-01-18

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서 본건 취득 시 권리 인수에 대한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 이현종의 보증금 및 차임액 기재 방식이 특이하므로, 실제 임대차 관계 및 금액에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주 서귀포시 표선면의 해안 농경지대에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 농어업 관련 시설이 주를 이루는 지역입니다.

주변 환경은 양어장, 농경지, 일부 주택 등으로 구성되어 있으며, 주거 및 생산 활동이 혼합된 형태를 보입니다.

자연녹지지역으로 지정되어 있어 일반적인 상업 또는 주거 개발에는 제약이 따르는 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통은 일주동로가 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 표선면 소재지나 서귀포시 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 운영 등에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 기계기구: 본건은 제시외 건물 및 기계기구까지 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이들의 정확한 현황, 가치, 활용 가능성 등을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

* 건물 멸실: 건물(5)의 부속 건물은 멸실된 상태입니다.

* 기계기구의 토지 경계 문제: 기계기구 중 기호 1(수조시설)은 목록상 면적과 어업허가상 면적이 상이하며, 기호 10(침전조)은 일부가 인접 국유지(하천리 2601) 지상에 소재하고 있어 관리 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역이며, 일부 토지는 건축계획심의대상구역에 '저촉'되어 있어 향후 신축이나 증축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 특이 임차인 정보: 임차인 이현종의 보증금 및 차임액(각 1억 원) 기재 방식이 일반적이지 않아, 정확한 임대차 관계 및 금액을 추가 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 표선면의 해안 농경지대에 위치한 양어장 부지 및 관련 시설로서, 넓은 토지와 다수의 건물이 일괄 매각되는 물건입니다.

교통 여건은 양호하나, 자연녹지지역이라는 점과 일부 토지의 건축 제한 사항은 고려해야 합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 등재된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 제시외 건물 및 기계기구 포함 여부, 특히 일부 기계기구가 타 토지에 걸쳐 있는 점, 멸실된 건물이 있는 점, 그리고 임차인 관련 특이사항 등은 현장 조사를 통해 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 양어장으로서의 활용도와 가치를 정확히 평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 장점과 해안 인접성: 관광 및 레저 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

* 양어장 시설: 기존 시설을 활용하거나 해양 관련 사업으로 전환 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 기계기구 일체를 한 번에 취득할 수 있어 사업 확장에 유리합니다.

* 권리상 안전성: 모든 말소 기준 권리 이하의 권리 및 임차인은 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,291,397,900원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 양어장으로서의 현재 가치 및 향후 활용 가능성

* 제시외 건물 및 기계기구의 상태와 실질적 가치 (특히 타 토지에 걸친 기계기구 문제)

* 자연녹지지역 및 건축 제한 사항으로 인한 개발 가능성의 한계

* 해당 지역의 유사 부동산 시세 및 최근 거래 동향

* 명도 및 제반 부대 비용

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 경우 현장 조사를 통한 상세한 가치 평가가 필수적입니다.

현장 조사 및 추가 분석을 통해 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 평가한 후, 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 초기 제안가는 감정가의 75% 수준인 약 2,468,548,425원 내외로 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.