나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102055 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 53-11 대신타워펠리스 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 '화랑초등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 '동대신역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상11층 건물 내 6층 605호로서, (사용승인일:2015.01.28) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 일단의 자루형 토지이며 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동1가 53-11 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역 서대신동1가 54-36 :일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차권자 전용찬)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경102055 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 53-11 대신타워펠리스 6층605호

용도: 아파트

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

건물면적: 80.64㎡ (약 24.38평)

전용면적: 80.64㎡ (약 24.38평)

분양면적: 정보 없음 (건축물대장상 면적 기준)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년 01월 28일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상11층 건물 내 6층 605호

내부확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인하지 못함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동1가 소재 '화랑초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

부산도시철도 1호선 '동대신역' 및 다수의 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 가능하며, 본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(95m~135m), 상대보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리(2025.04.24. 압류)보다 선순위로 임차인의 주택임차권(을구 3번)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(전용찬)

보증금: 248,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 10월 25일

확정일자: 2018년 10월 04일

대항력: 있음 (선순위 임차권)

비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 즉, 보증금 248,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

3.3. 권리분석 요약

- 등기부 요약상 을구 3번 주택임차권(전용찬)은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

- 인수 보증금 합계: 248,000,000원 (매수인이 인수해야 할 금액)

3.4. 주의사항

- 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

- 현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 이에 대한 잠재적 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼합된 상권으로 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 입지적 장점

동대신역 초역세권 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 용이하며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 가능성도 잠재적으로 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 화랑초등학교가 위치하고 있으며, 관련 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 서대신시장 등 지역 상권을 이용할 수 있습니다. (상세 정보는 별도 조사 필요)

5.3. 기타

- 주변 지역은 주택재개발 사업으로 인해 신축 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 개선되고 있습니다.

- 별도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(전용찬)이 존재하며, 보증금 248,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인한 내부 직접 확인 불가로, 예상치 못한 수리 비용이나 내부 하자가 발생할 수 있습니다.

6.3. 개발 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역으로, 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 역세권 입지와 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 2억 4천 8백만원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인 인수 부담을 충분히 감안한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

동대신역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 아파트로, 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 조건입니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

주변 지역의 주택재개발 사업으로 인한 신축 아파트 단지 형성 및 인프라 개선이 기대됩니다.

8.3. 실거주 가치

학군 및 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자로서의 거주 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 248,000,000원임을 감안할 때, 단순 계산상 입찰가 산정의 기준이 되는 금액은 19,000,000원 (267,000,000원 - 248,000,000원)입니다.

단, 이는 임차인 보증금만을 제외한 기초 계산이며, 실제 입찰가 산정 시에는 시장 시세, 물건의 현 상태, 명도 비용, 수리 비용, 낙찰 후 시세 차익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.