나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34049 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 4층410호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 구분건물은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 남서측 인근에 위치하고 주위는 주상복합 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

대상 집합건물은 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 도시형생활주택, 근린생활시설 내 4층 410호로서, 집합건물의 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시임.

이용상태

대상 구분건물은 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다.

설비내역

급,배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 3필 토지는 부정형이고, 집합건물의 부지로서, 집합건물의 용도는 도시형생활시설, 근린생활시설입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 3필 토지는 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 3필 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합) 등, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.- 등기사항전부증명서 참조

물건 비고

-신청채권자가 전세사기피해자로 의결되었다는 국토교통부명의의 서면이 제출되었으므로 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 4층 410호

도로명 주소: 광주광역시 광산구 월계로 223-20 (쌍암동)

건물 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층 지상13층

용도: 도시형생활주택, 근린생활시설

해당 층: 4층 410호

집합건물 총 연면적: 13086.898㎡

건폐율: 83.42%

용적률: 585.47%

사용승인일: 2015년 09월 09일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 52,500,000원

토지면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

토지 지분: 5.6797㎡ (약 1.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 19.89㎡ (약 6.02평)

건물 지분: 19.89㎡ (약 6.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34049 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 신청채권자가 전세사기피해자로 의결되었으므로 전세사기피해자의 우선매수권 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 구분건물은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리합니다.

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고 있으며, 출입도로 상태가 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭20m~25m), 중로3류(폭12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 도휘주식회사 (2015-09-14)

주택임차권: 조혜지 (2025-07-16, 보증금 60,000,000원, 인수)

압류: 목포세무서장 (2023-12-06, 말소기준권리)

가압류: 북동신용협동조합 (2024-08-08, 말소)

강제경매: 조혜지 (2025-07-16, 말소)

등기부채권 총액: 760,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조혜지 (조 )

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 01일

확정일자: 2021년 09월 09일

배당신고일자: 2025년 07월 16일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 및 인수 사항 확인

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 1번 임차권등기(2025.7.16. 등기)가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임대차보증금 60,000,000원에 대한 전입일자(2021.10.1.)와 확정일자(2021.9.9.)가 확인되었습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

3.4. 전세사기 피해자 지원

신청채권자가 전세사기 피해자로 의결되었다는 서면이 제출되었으므로, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 롯데마트 인근의 주상복합 상가지대에 위치하고 있어, 주변 상권이 발달되어 있으며 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 이는 해당 물건의 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트가 인근에 위치하여 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

주요 간선도로 및 대중교통망 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

건물 내 급배수, 난방, 위생, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 조혜지 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 60,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권

신청채권자가 전세사기 피해자로 지정됨에 따라 우선매수권이 발생합니다. 이로 인해 실제 낙찰가나 낙찰 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 권리관계(압류, 가압류, 임차권, 경매 개시 결정 등)가 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 특히 임차인의 인수 부담은 중요한 리스크 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 잘 갖춰진 상업 및 주거 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성 등 권리관계상의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수될 수 있는 보증금 규모를 파악하고, 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권/핵심 상권 위치

주상복합 상가지대에 위치하며 대중교통 접근성이 뛰어나, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

복잡한 권리관계와 임차인 인수 부담, 그리고 전세사기 피해자 관련 이슈로 인해 경쟁이 상대적으로 적어 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 52,500,000원이며, 임차인의 보증금은 60,000,000원입니다. 해당 물건의 전용면적(19.89㎡)과 유사한 유형의 주택 매매 사례를 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 임차인 보증금 사이 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다. 다만, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기(이는 배당으로 전액 변제될 경우를 가정한 초기 평가일 수 있으며, 실제로는 인수 가능성이 높음)를 감안하되, 권리 인수 부담을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 55,000,000원에서 58,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가보다는 높지만, 잠재적으로 인수해야 할 보증금보다는 낮은 수준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려한 보수적인 접근입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 또는 도시형생활주택의 실거래가 정보는 실시간으로 변동하므로, 본 예상 입찰가는 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

혐오시설 관련 조사 결과, 해당 물건지 주변으로는 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.