나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20954 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 93-25 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 '마산어시장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 소규모 공장 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통 입니다.

형태 및 이용상태

세로장방형 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 제시외건물 4동 기호 ㄱ)~ㄹ)이 소재하여 감정목적을 고려 실측 사정 평가합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 8층건으로서, 외벽 : 유리판넬 및 타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

일련번호 2) : 현황 숙박시설(상호명: 브이원모텔) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ---

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄹ) 매각 포함.
-목록1. 상업용 건부지로 이용 중임.
-목록2. 숙박시설(상호명: 브이원모텔) 및 단독주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 마산지원 2025타경20954 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

1.2. 소재지 및 정보

신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 동서동4길 7 (신포동2가)

구주소: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 93-25

용도: 숙박시설, 단독주택

1.3. 면적 및 이용 현황

토지면적: 581.50㎡ (약 176평)

건물면적: 1830.63㎡ (약 554평)

제시외 건물면적: 209.26㎡ (약 63평)

토지 이용 현황: 현황 '상업용 건부지'로 이용 중

건물 이용 현황: 숙박시설(상호명: 브이원모텔) 및 단독주택으로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 3,888,955,600원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 층수: 지하 0층 ~ 지상 8층

승강기: 1대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 '마산어시장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 소규모 공장 등으로 형성된 지대

2.2. 교통상황

차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임

주변 도로: 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부채권 총액: 3,946,608,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문휘아

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업자등록일자): 2022-07-29

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

일괄매각으로 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함됩니다.

이 외 별도의 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리: 을27. 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 2019-06-27 접수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 마산의 대표적인 상업지구인 마산어시장 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 식당가, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다. 롯데백화점 마산점(폐점 예정이었으나, 실제로는 폐점됨), 이마트 마산점 등 쇼핑시설도 근거리에 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 현황

건축물대장상 주요 용도는 숙박시설 및 단독주택으로 기재되어 있으며, 실제 이용 현황 또한 숙박시설(브이원모텔) 및 단독주택으로 사용 중입니다. 이는 주변 상권의 특성과 연관이 깊습니다. 마산어시장을 중심으로 한 먹거리와 상업 시설이 발달하여 있어 숙박 시설 운영에 유리한 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마산어시장, 롯데백화점 마산점(구 대우백화점), 이마트 마산점 등이 인근에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 맥도날드(마산신포DT점) 등 패스트푸드점도 근거리에 위치합니다.

5.2. 주변 의료시설

의료기관으로는 종합병원인 에스엠지연세병원(구 합포의료재단), 은혜병원 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

창원시 마산합포구 지역에는 다양한 학원들이 분포하고 있습니다. 신포동2가에는 마산LCI키즈클럽외국어학원 등이 있으며, 독립영어학원, 신마산더웰학원, 신마산수학전문학원 등 다수의 학원이 근거리에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가와 유사하거나 초과하는 근저당권이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 제시외 건물 포함 매각으로 인한 명도 저항 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 물건 리스크

* 부동산 임의경매로 채무자의 재산권 행사 제한 및 임의적 처분 불가.

* 숙박시설 및 단독주택으로 이용 중인 건물로, 업종 전환 또는 용도 변경 시 추가적인 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적이 약 63평에 달하여, 해당 부분의 명도에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

과거 이 지역(신포동2가, 서성동 일대)에 성매매 집결지가 있었으며, 현재 일부 지역이 문화공원으로 조성되고 있으나, 과거의 부정적인 이미지가 지역 이미지에 일부 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 현재는 해당 집결지가 폐쇄되고 공원화 사업이 진행 중이며, 주변이 상업 및 주거지역으로 재편되고 있어 환경 리스크는 점차 완화될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산어시장 인근에 위치한 숙박시설 및 단독주택 용도의 건물과 토지입니다. 상업지역에 속해 있으며, 마산항 인근의 주요 상권에 위치하여 유동인구가 많고 교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 38억원대이며, 등기부채권 총액 또한 유사한 수준입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 포함 매각으로 인한 명도 협의는 필요합니다. 주변 지역은 과거 성매매 집결지였으나 현재는 공원화 사업이 진행되고 있어 점차 개선될 것으로 보입니다. 상업 및 숙박시설 운영에 유리한 입지조건을 갖추고 있으나, 과거 집결지였던 지역의 이미지 개선과 제시외 건물 명도 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마산어시장 인근의 우수한 입지: 마산의 핵심 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 상업지역 내 숙박시설: 관광객 및 비즈니스 수요를 겨냥한 숙박시설 운영 가능성이 높습니다.

* 활발한 주변 상권: 다양한 상업, 편의, 의료, 교육 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 매각 포함 제시외 건물: 매각에 포함되는 제시외 건물 면적이 상당하여, 이를 활용할 경우 추가적인 부가 가치 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 3,888,955,600원

본 건의 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보증금 500만원의 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 제시외 건물 약 63평의 명도 비용 및 기간을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 면밀한 주변 시세 분석이 필요합니다. 다만, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 대략 2,722,000,000원 ~ 3,111,000,000원 범위로 추정됩니다. (이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.