나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3440 [1] 부산광역시 사하구 신평동 408 신익강변타운아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '사하구청 제2청사' 동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 '신평역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 3층 307호로서, (사용승인일:1992.03.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 3필지 일단의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있으며 단지 내 가로망을 통해 외부도로로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

신평동 408 :자연녹지지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 신평동 409-12 :자연녹지지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 신평동 409-17 :제3종일반주거지역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3440 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 408 신익강변타운아파트 101동 3층307호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원

토지면적: 42.77㎡ (약 12.93평)

건물면적 (전용면적): 84.77㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOO

집합건물 정보: 신익강변타운아파트, 1992년 3월 25일 사용승인, 지상 15층 중 3층. (참고: 제공된 JSON 데이터에서는 해당 호수의 층수가 13층으로 기재된 부분이 있으나, 본 보고서는 제공된 기본 정보인 3층 307호를 기준으로 작성하였습니다.)

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '사하구청 제2청사' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본 건 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '신평역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 23일에 접수된 양산새마을금고의 근저당권(채권액 172,800,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리관계는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되어, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없습니다.

총 채권액: 등기부 채권 총액은 약 611,326,420원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거지 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근 근린생활시설 및 신평역 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주거 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 1992년 3월 25일입니다.

이용 상태: 공부상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지는 못했습니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 신익강변타운아파트는 총 8개동, 937세대로 구성되어 있으며, 단지 내 주차 대수는 총 323대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 내부 상태 및 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다.

건물 노후화: 1992년에 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 신평동 408, 409-12: 자연녹지지역, 제2종전용주거지역(변경), 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역.

* 신평동 409-17: 제3종일반주거지역, 절대보호구역.

특히, '비행안전구역'으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 군사시설보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 신평동에 소재한 신익강변타운아파트 경매 건으로, 신평역 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않고 임차인 보증금 인수 부담도 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화 및 현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 비행안전구역에 해당하여 잠재적인 개발 제한 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 신평역과 인접해 있으며, 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계의 명확성: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 권리관계는 투자 안정성을 크게 높여주는 요소입니다.

장기적 가치 상승 기대: 준공 연식이 오래된 만큼, 향후 재건축 또는 리모델링 등의 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

시세 대비 합리적 가격 확보 가능성: 권리관계 분석 및 최근 거래 사례를 토대로, 철저한 현장 조사를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 기준):

* 84.77㎡, 9층 (106동): 174,000,000원

* 84.95㎡, 2층 (104동): 148,000,000원

* 84.77㎡, 8층 (동 정보 미기재): 225,000,000원

감정가: 183,000,000원

종합적인 판단:

본 물건은 감정가가 183,000,000원으로, 최근 거래가 중 2층 거래가(148,000,000원) 및 9층 거래가(174,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 8층 거래가(225,000,000원)는 다소 높은 편에 속합니다.

내부 상태 미확인, 건물 노후화, 비행안전구역 지정 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 높은 가격으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 3층이라는 층수 역시 선호도에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다.

이에, 최근 거래가 수준과 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 175,000,000원 을 합리적인 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 95.6% 수준으로, 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.