나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102062 [1] 부산광역시 북구 구포동 897-25 일호센텀누리 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 구남중학교 북서측 인근에 소재하는 일호센텀누리 3층 302호로서 주위는 아파트단지, 빌라, 주택, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건인 3층 302호로서 외 벽: 치장석붙임 및 스톤코트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

공동주택(다세대주택.도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 조성된 4필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 구포동 897-25,26: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이33m 최고높이40m)<건축법>, 상대보호구역(구남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산백양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (2) 구포동 897-28,40: 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류-15)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이33m 최고높이40m)<건축법>, 상대보호구역(구남중학교) <교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부산백양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

공동주택(다세대주택.도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102062 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김재홍)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 897-25 일호센텀누리 3층 302호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 13.36㎡ (약 4.04평)

건물면적: 53.97㎡ (약 16.32평)

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항

대항력있는임차인 존재, 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 구남중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 빌라, 주택, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 시공되었습니다.

2.4. 토지 및 인접 도로 상태

경사지에 조성된 4필지의 일단의 부정형 토지 위에 건축되었으며, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역(구남중학교, 구포중학교, 부산백양고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 우리금융캐피탈의 가압류(갑5)이며, 접수일자는 2024년 04월 29일입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 3번 순위의 주택임차권(김재홍, 2024년 9월 12일 접수)이 있습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 145,000,000원에 대한 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리관계 요약

등기부상 권리로는 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 주택임차권(을3), 가압류(갑5), 강제경매(갑6) 등이 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 주택임차권(을3)은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김재홍

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-19

확정일자: 2022-07-05

배당신고일자: 2024-09-12

대항력: 있음

비고: 본건 경매의 채권자(강제경매, 갑6)이기도 합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 빌라/다세대 주택 매매 정보는 1994년~1996년에 건축된 주택들로, 평균 전용면적 약 43~48㎡(약 13~14평) 기준으로 3억 5천만원에서 6억원 사이에 거래되었습니다. 본건은 2016년에 건축된 비교적 신축 건물로, 동일 면적이라도 주변 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

4.2. 예상 시장 가치

주변 신축 빌라 시세를 고려할 때, 본건(53.97㎡)의 경우 현 시세는 최소 4억 5천만원에서 6억원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. (이 시세는 제공된 JSON 데이터상의 오래된 건물들과 비교했을 때, 신축 건물이라는 점을 감안한 추정치입니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 구남중학교를 비롯한 학교들이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 검색 결과에 따르면 인근에 구포시장과 같은 전통 시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다양한 상점 및 편의시설이 밀집한 골목상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거 지역이 밀집된 곳으로 아파트 단지, 빌라, 주택 등이 혼재되어 있습니다. 문화 시설로는 북구문화예술회관, 구포어린이교통공원, 부산기후변화체험교육관 등이 인접해 있어 문화생활을 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통 시설

시내버스정류장이 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건에는 대항력있는 임차인 김재홍 씨가 거주 중이며, 보증금 145,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 경매 진행 과정에서 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되었거나, 기타 사유로 인해 인수 부담이 없다고 분석되었기 때문입니다. 그러나 실제 배당 상황에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 145,000,000원이지만, 주변 신축 건물들의 시세는 4억 5천만원 이상으로 추정됩니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 현저히 낮게 평가되었거나, 임차인 문제 등으로 인해 경매가 진행되었음을 시사합니다. 따라서, 실제 낙찰가율은 시장 가치를 반영하여 감정가 대비 높게 형성될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다. 인근의 구포시장, 학교, 다양한 주거 단지 등은 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 대항력있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가와 동일하다는 점은 주요 고려사항입니다. 임차인이 배당에서 전액 변제받을 경우 매수인의 인수 부담은 없으나, 만약 일부라도 변제받지 못하면 매수인이 이를 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물로서의 가치

2016년에 준공된 건물로, 주변의 노후된 빌라들에 비해 상대적으로 최신 시설과 좋은 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

8.2. 시세 차익 기대

감정가가 1억 4,500만원으로 낮게 책정된 반면, 주변 유사 건물의 시세는 4억 5천만원 이상으로 추정되어, 시세 차익을 통한 투자 수익률 확보가 가능합니다.

8.3. 안정적인 배후 수요

구남중학교 등 교육시설과 주거 밀집 지역에 위치하여, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원이지만, 주변 신축 건물들의 현 시세는 4억 5천만원에서 6억원 이상으로 추정됩니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

현 시세와 신축 건물의 가치, 그리고 경매 물건의 특수성을 고려하여, 350,000,000원 을 합리적인 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 이는 감정가 대비 높은 금액이지만, 실제 시장 가치 대비로는 충분히 매력적인 가격으로 판단됩니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가 권리 분석, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.