나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12723 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1 양산이지더원리버포레 308동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "석산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "석산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제16층 제1601호로서, 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2025타경12723 (1) 사건의 부동산 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1번지에 위치한 양산이지더원리버포레 308동 16층 1601호이며, 용도는 아파트로 분류됩니다.

감정가는 329,000,000원이며, 토지면적은 48.95㎡ (약 14.8평), 건물면적은 78.30㎡ (약 23.7평)입니다.

본 경매물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 문OOOOOOOO입니다.

해당 아파트의 사용승인일은 2017년 7월 28일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 소재하며, '석산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황은 단지 내부 및 외부 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 편리합니다.

토지는 부정형의 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8~10m) 및 중로1류(폭 20~25m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

단지 내 주요 시설 및 주변 편의시설 이용이 용이하며, 생활 편의성이 높습니다.

본건의 새 주소는 경상남도 양산시 금오16길 100 (동면 석산리)입니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 7월 7일 접수된 문현3동새마을금고의 근저당권(채권액 228,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후 순위의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 개요 없음).

등기부상 채권 총액은 228,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 양산시 동면 석산리는 아파트 단지와 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 물품 및 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

지역 내 소비 활동이 활발하며, 주거 편의성이 높은 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지명은 '양산 이지더원 리버포레'이며, 총 1083세대로 이루어져 있습니다.

본건은 308동 16층에 위치하며, 건물 최고층은 26층입니다.

건물면적은 78.30㎡ (약 23.7평)이며, 전용면적 또한 해당 면적과 유사합니다.

아파트 단지 전체 연면적은 150,615.415㎡ (약 45,558.5평)입니다.

주차는 총 1311대가 가능하며, 지하 주차 공간은 1300대, 지상 주차 공간은 11대입니다. 특히 지하에는 전기차 충전기가 27대 설치되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민들의 생활 만족도를 높여줍니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 등을 추가적으로 확인하여 권리관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행하였으나, 본건 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 잘 개발된 신축급 아파트 단지에 위치하며, 초등학교와 인접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

아파트 단지는 최신 시설과 풍부한 편의 시설을 자랑하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로, 낙찰 후 명도 진행에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 반드시 확인하여 추가적인 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

우수한 생활 인프라: 초등학교 인접, 다양한 편의시설, 풍부한 단지 내 커뮤니티 시설은 높은 주거 만족도를 제공합니다.

안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 추가 인수 부담이 없습니다.

뛰어난 교통망: 단지 주변 도로가 잘 정비되어 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(78.299㎡)의 8층 물건이 34,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 16층으로 층수 이점이 있으며, 감정가 329,000,000원과 최근 유사 면적 거래가를 종합적으로 고려하였을 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 345,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.