나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1163 [1] 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-3 초원장미타운 105동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 문천리 소재 "문천지" 서측 인근에 위치하는 아파트[초원장 미타운 제105동 제11층 제1101호]로서 주위는 아파트,주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 관 련 소규모 점포 등이 혼재하여 있으며 북동측 인근에 "대구대학교"가 자리잡고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물중 제11층 제1101호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 인접지 대비 다소 고지에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으 며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 아스팔트포장진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1)제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M) ,경산시 고시 제2024-174호),가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M) ,경산시 고시 제2024-174호),상대보호구역(예담유치원),절대보호구역(예담유치원) 입니다. 2)제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M) ,경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(저수지상류 100M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀 집800M), (경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(하 천100M), 경산시 고시 제2024-174호), 상대보호구역(예담유치원), 절대보호구역(예담유치원) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1163 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-3 초원장미타운 105동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

토지면적: 42.73㎡ (약 12.92평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.13평)

건축년도: 1996년

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 경상북도 경산시 진량읍 문천지 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 농경지, 중소규모 공장, 소규모 점포 등이 혼재한 지역입니다. 북동측 인근에는 대구대학교가 소재하고 있습니다.

교통: 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역(공동주택 800M, 주거 밀집 800M, 저수지 상류 100M, 하천 100M), 상대/절대 보호 구역(예담유치원) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 9일 접수된 복현새마을금고 근저당권 (을16, 72,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 권리 개요 및 비고에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 채

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001년 1월 22일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 일반적인 경우와 다르므로, 명도 시 특별한 주의가 필요하며 임차인과의 적극적인 소통 및 협의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 농경지, 중소 규모의 공장 및 소규모 점포 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역입니다. 북동측 인근에 위치한 대구대학교는 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트조 스라브 지붕의 20층 건물 중 11층에 위치한 단위세대입니다.

건축년도: 1996년 7월 4일 사용승인된 건물입니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비 및 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

주차: 해당 아파트 단지는 총 950대(지상 4대, 지하 35대 등)의 주차가 가능합니다. (호별 주차 가능 대수 별도 확인 필요)

관리사무소 연락처: 053-854-0046

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인이 점유 중이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

건축물 노후도: 1996년에 사용승인되어 약 28년차에 접어들어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축 사육 제한 구역 등으로 지정되어 있으나, 아파트 용도 자체의 개발 행위에 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과상, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 진량읍에 소재한 초원장미타운 아파트 105동 11층 1101호로, 감정가 67,000,000원에 경매로 나왔습니다. 최근 2026년 5월, 6월, 7월의 실거래가는 5,200만원에서 6,300만원 사이에 분포하고 있어, 감정가는 시세 대비 다소 높거나 적정 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 특징은 보증금 0원에 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점으로, 이는 명도와 관련된 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 건축 연도가 1996년으로 다소 노후된 점 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인이지만, 임차인과의 협의를 통해 명도 문제를 해결하거나, 장기적인 관점에서 임대 수익 창출 가능성을 모색할 수 있습니다. (보증금 0원이라는 특이점은 심층 분석이 필요합니다.)

대구대학교 인근이라는 입지적 조건은 잠재적인 수요 기반이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 67,000,000원이며, 최근 실거래가 평균은 약 61,667,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 58,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가 평균보다 낮고 최저 실거래가보다는 높은 수준으로, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.