나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1178 [1] 대구광역시 수성구 황금동 272 신천지타운 207동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금고가교네거리" 남동측 인근에 위치하며 , 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 주상용건물, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 금융기관, 근린생활시설, 종교시설, 학교, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시 됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건중 제1층 제106호 구분상가로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 1991.01.31) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 내장페인트 등 마감, 바닥: 데코타일 등 마감임.

이용상태

(가) 상가(공실)로 이용중임.

설비내역

본건은 공동위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향경사지대내에 계단식으로 조성되고, 도로 등에 의거 분리된 2필 일단의 부정형의 토지로서, 일단의 아파트 및 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가건물이 접하고 있는 포장도로를 통하여 도심간선도로인 '청수로', '동대 구로', '들안로', '수성로', '희망로', '신천대로', '신천동로', '달구벌대로' 등 과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인이 며, 기호(2): 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

2025타경1178 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 수성구 황금동 272 신천지타운 207동 1층 106호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

414,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 50.68㎡ (약 15.33평)

* 건물 면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건물 사용승인일

1991년 01월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금고가교네거리" 남동측 인근에 위치하며, 본 건물(신천지타운 207동)은 공동주택 및 근린생활시설이 복합된 단지로 형성되어 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 주상용건물, 노선상가, 업무용건물, 병원, 금융기관, 근린생활시설, 종교시설, 학교, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, '청수로', '동대구로', '들안로', '수성로', '희망로', '신천대로', '신천동로', '달구벌대로' 등 주요 도심 간선도로와의 연계성이 우수합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향 경사지대에 계단식으로 조성되어 있으며, 2필 일단의 부정형 토지로서 현재 아파트 및 상가건물의 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

상가 건물이 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 제3종일반주거지역, 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역

* 기호(2): 제3종일반주거지역, 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역

* (하천) 관련 사항은 건설과 확인 필요

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 07월 10일에 접수된 경산농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 주요 권리내역

* 소유권이전 (갑1, 1999-01-26, 김형근)

* 소유권이전 (갑2, 2020-07-10, 최용한, 매매)

* 근저당권 (을9, 2020-07-10, 경산농업협동조합, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑3, 2025-07-30, 대구신용보증재단, 59,500,000원) - 말소예정

* 임의경매 (갑4, 2025-10-15, 경산농업협동조합, 295,732,621원) - 말소기준권리 (본 경매 사건)

* 가압류 (갑5, 2025-11-17, 국민은행, 13,016,251원) - 말소예정

3.3. 등기부채권 총액

432,516,251원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

황금고가교네거리 인근의 상권으로, 주변에 다수의 아파트 단지와 주거 지역이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 노선상가 및 근린생활시설이 발달하여 유동인구 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 환경

아파트단지, 주택가, 업무시설, 병원, 금융기관 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 잠재적 성장성

수성구의 핵심 상권 중 하나로, 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 차량 접근성: 대구 도심 주요 간선도로망과 직접적으로 연결되어 있어 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 대중교통: 인근 버스 노선 및 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 금융기관: 주요 은행 지점 및 ATM 이용이 편리합니다.

* 의료시설: 주변에 다양한 규모의 병원과 의원이 분포하고 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 쇼핑: 지역 기반 상점 및 편의점 등을 통해 생활 편의를 높일 수 있습니다.

5.3. 교육시설

단지 및 지역 내에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 공실인지 혹은 임대 중이나 정보 파악이 되지 않은 상태인지 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 임차인의 대항력 및 차임/보증금에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 1991년 1월 31일로, 약 35년이 경과한 건물입니다. 따라서 건물 유지보수 및 리모델링 필요성을 검토해야 하며, 이는 추가적인 투자 비용으로 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 초기 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 해당 지역의 개발 계획이나 인접 지역의 환경 변화 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 황금동 소재 신천지타운 207동 1층 106호 근린상가는 대구의 핵심 지역인 수성구에 위치하여 교통, 생활 편의, 배후 수요 등 입지적 강점을 다수 보유하고 있습니다. 1991년에 준공된 건물로 노후도는 있으나, 주요 간선도로와의 접근성이 매우 뛰어나 상가로서의 활용 가치가 높다고 판단됩니다.

권리관계는 임의경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 명확한 현황 파악이 선행되어야 합니다. 감정가 414,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 통해 신중한 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지 조건

대구 최고의 주거 및 상업 지역 중 하나인 수성구에 위치하며, 황금고가교네거리 인근으로 유동인구 및 배후 수요 흡수에 유리합니다.

8.2. 뛰어난 교통망

주요 도심 간선도로와 인접하여 차량 이동이 매우 편리하며, 대중교통 이용 또한 원활하여 접근성이 우수합니다.

8.3. 상업적 활용성

근린상가로서 다양한 업종의 사업 운영이 가능하며, 인근 주거 단지를 기반으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

8.4. 미래 가치

수성구 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께, 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 432,516,251원

* 감정가: 414,000,000원

본건은 임대 관계가 미상인 점과 건물 노후도를 감안하여, 감정가 대비 약 15% ~ 20% 할인된 가격을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 한 예상 입찰가는 약 331,200,000원 ~ 351,900,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 시장 동향, 경쟁 물건, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.