나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9495 [1] 경상북도 경산시 중방동 266-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 경산시 중방동 소재 '중방네거리' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 경산시 도심 내 하천(남천)과 중방네거리 남측으로 이어지는 간선도로(경안로) 사 이의 '주택 및 상가지대'로서, 단독, 다가구주택, 아파트, 주상용건물, 주변 도로변으로 소매점, 음식점, 식자재마트, 기타 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 동측 인근 간선도로(경안로)변으로 도보 약 3~4 분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 서측 도로와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 부정형의 토지로서, 기준시점 현재 '주거용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 약 10m 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(4)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제 2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산 시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>"에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서, 사용승인일: 일반건축물대장상 "2010. 11. 30." 외벽: 샌드스톤 및 화강석, 인조석붙임 등 내벽: 벽지, 타일 및 무늬목 등 마감 바닥: 장판 등 일반바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

1층: 다가구주택(1개호: 101호) 2층: 다가구주택(4개호: 201호, 202호, 203호, 205호) 3층: 다가구주택(4개호: 301호, 302호, 303호, 305호) 4층: 다가구주택(1개호: 501호)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물 4층에 제시외건물 (ㄱ),(ㄴ)이 부합되어 있음. (ㄱ) 주택일부(4층 소재): 벽체이용 조적및판넬조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층, 약 10.7㎡ (ㄴ) 주택일부(4층 소재): 벽체이용 조적및판넬조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층, 약 12.5㎡

공부와의 차이

- 의뢰목록(공부)상 '경산시 중방동 266-5, 266-71, 266-72, 272-34번지'상에 소재하는 것 으로 되어있으나 토지대장상 2011. 1. 5.자로 266-5번지로 합병되어 실제 266-5번지 상에 소재함. - 의뢰목록(공부)상 1층 '제2종근린생활시설(사무소)'는 현황 '다가구주택'으로 파악됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 의뢰목록(공부)상 '경산시 중방동 266-5, 266-71, 266-72, 272-34번지'상에 소재하는 것으로 되어있으나 토지대장상 2011. 1. 5.자로 266-5번지로 합병되어 실제 266-5번지 상에 소재하고, 1층 ‘제2종근린생활시설(사무소)’는 현황 ‘다가구주택’으로 파악됨. (감정평가서 참조) 목록 2 건물의 일반건축물대장에 1층철근콘크리트 단독주택(다가구) 14㎡, 4층 조립식 단독주택(다가구) 23.72㎡가 무단증축되어 위반건축물로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경9495 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9495 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 중방동 266-5

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,152,632,900원

* 토지 면적: 266.00㎡ (약 80.46평)

* 건물 면적: 481.22㎡ (약 145.57평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상북도 경산시 중방동 소재 '중방네거리' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 경산시 도심 내 하천(남천)과 중방네거리 남측으로 이어지는 간선도로(경안로) 사이의 '주택 및 상가지대'로서, 단독, 다가구주택, 아파트, 주상용건물, 주변 도로변으로 소매점, 음식점, 식자재마트, 기타 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

본건 토지까지 일반차량 접근이 가능하며, 동측 인근 간선도로(경안로)변으로 도보 약 3~4분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 접근성

본건 토지는 서측으로 약 10m 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 「토지이용계획확인서」에 의거하여 '제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)'에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리

을20 근저당권 (청도농업협동조합, 2025-04-29 접수)

* 등기부 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 492,000,000원

건물 등기부채권 총액: 492,000,000원

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 상세 내용은 물건명세서를 참고하시기 바랍니다.

* 임차인 현황

* 박 : 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 방 : 대항력 있음. 보증금 3,000,000원, 차임 460,000원.

* 이 : 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이 : 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 정 : 대항력 없음. 보증금 및 차임 미상.

* 정 : 대항력 없음. 보증금 2,000,000원, 차임 미상. (확정일자 및 배당신고일자 있음)

* 제시외 건물

건물 4층에 제시외 건물 2개 (약 10.7㎡, 약 12.5㎡)가 부합되어 있으며, 이는 본건 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건 주위는 '주택 및 상가지대'로서, 도로변에 소매점, 음식점, 식자재마트, 기타 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

* 상권 특징

경산시 도심 내에 위치하여 주거 및 근린생활 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주변에 소매점, 음식점, 식자재마트 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 환경

하천(남천)과 간선도로(경안로) 인근에 위치하여 주변 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물

건축물대장 상 1층 14㎡와 4층 23.72㎡가 무단 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 미확인 임대차 보증금/차임

일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 인수되는 보증금이 있을 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 공부와의 차이

건물 공부상 1층 용도가 '제2종근린생활시설(사무소)'로 되어 있으나, 현황은 '다가구주택'으로 파악됩니다.

* 감정가 대비 채무 규모

근저당권 및 강제경매 채무 총액이 492,000,000원으로, 감정가 대비 채무 규모를 고려할 필요가 있습니다.

* 주변 유해시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시 중방동에 위치한 다가구주택으로, 도심 내 주거 및 상업 복합 지역에 소재하여 입지 조건이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 일부 임차인의 보증금 및 차임 미확인 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 현황을 신중하게 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 경산시 도심 내 위치하여 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 토지 합병 및 용도 변경 등 현황 파악 후 적절한 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,152,632,900원입니다. 제시된 정보 상 인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다. 본 건의 시장 상황, 경쟁률, 임대 수익률, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 80% 수준인 922,000,000원 내외에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 이는 잠정적인 제안이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.