나이스옥션 법원경매 창원 2025타경765 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 524 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2): 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 소재 '새터마을' 남동측 인근에 위치하며 부근은 북측인근 및 근거리는 마을, 농경지 및 임야, 남서측 근거리는 북면 '무동지구'의 아파트 단지 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

일련번호(1,2): 본건 및 인근까지 소형차량 접근 가능하며, 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 북동하향 경사지의 부정형 토지들로서 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2): 북측으로 약 2~3미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 일련번호(2) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1,2): 없음.

공부와의 차이

일련번호(1,2): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1,2): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1. 2. 공부상 지목은󰡐답󰡑이나 현황은󰡐휴경지󰡑, 󰡐전, 일부 휴경지󰡑로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경765 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

2.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 524

공부상 지목: 답

현황 이용: 휴경지, 전, 일부 휴경지

건물 매각 여부: 건물은 매각 대상이 아님.

2.3. 감정가 및 면적

토지면적: 2595.00㎡ (약 785평)

감정가: 115,669,000원

토지 지분: 2595㎡

건물 면적: 0.00㎡

1. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위사항

본 건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 소재 '새터마을' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 북측 및 근거리에 마을, 농경지, 임야가 형성되어 있으며, 남서측 근거리에는 북면 '무동지구'의 아파트 단지가 있어 주거 지역과도 인접해 있습니다. 전체적으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 및 인근까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

목록 2의 토지는 북측으로 약 2~3미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일련번호 1: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(300m 제한), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호)

일련번호 2: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(200m, 300m 제한), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호)

1. 권리분석

2. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을15 근저당권 (새고성농업협동조합, 2022-06-30) 입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 1,200,000,000원 (근저당권)이며, 임의경매 청구 금액은 1,183,815,843원입니다.

3.3. 소멸 및 인수 권리

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상이고 보증금 또한 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

1. 상권분석

2. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 농경지와 임야, 마을이 혼재된 자연 친화적인 환경과 남서측 '무동지구' 아파트 단지가 인접하여 주거 지역의 편의시설 접근이 용이한 복합적인 특성을 지닙니다.

4.2. 현재 토지 이용 현황

공부상 지목은 '답'이나, 현재는 '휴경지', '전, 일부 휴경지'로 이용 중입니다. 이는 농업적 활동이 이루어지거나 경작되지 않는 유휴지 상태임을 나타냅니다.

1. 생활정보

2. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근 마을 및 농경지, 임야와 더불어 아파트 단지가 가까이 있어, 조용하면서도 생활 편의시설을 이용할 수 있는 주거 환경을 조성하고 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

남서측 '무동지구' 아파트 단지 방향으로 이동 시 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나 실제 현황은 '휴경지', '전, 일부 휴경지'로 이용 중이므로, 실제 토지 이용 현황에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

6.2. 각종 규제 사항

제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획적 규제가 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 도로 접근성 관련

목록 2 토지가 약 2~3미터 폭의 도로와 접하고 있다고는 하나, 이는 차량 통행이 원활하지 않을 수 있는 좁은 도로일 가능성이 있습니다. 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임차인이 없는 것으로 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 만일 실제 점유자가 존재하고 임대차 관계가 있다면, 이에 대한 정확한 파악이 필수적입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1. 종합 의견

2. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리에 위치한 토지(답) 매각 건으로, 현황은 휴경지 또는 전으로 이용되고 있습니다.

7.2. 권리 분석 요약

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

7.3. 법적/이용적 제약 사항

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역이나, 각종 제한사항(가축사육, 배출시설, 공장설립 등)이 존재하며, 현황과 공부상의 지목 불일치, 좁은 도로 접면 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1. 투자 포인트

2. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 가능성

남서측 인근의 '무동지구' 아파트 단지 조성과 함께 창원시 북면 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 토지 활용 잠재력

현재 농경지로 이용되고 있으나, 향후 지역 개발 추세에 따라 주거, 상업, 근린생활시설 등 다양한 용도로의 전환을 통해 잠재적 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 검토 필수)

8.3. 권리 관계의 명확성

경매로 모든 권리가 소멸되는 물건이므로, 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 명도에 집중할 수 있습니다.

1. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 면적 기반 분석

토지 면적 2595.00㎡ (약 785평)에 대한 감정가는 115,669,000원이며, 평당 약 147,350원 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 고려 사항

입찰가 산정 시에는 인근 유사 토지의 실거래가, 지역 개발 계획, 용도 변경 가능성, 각종 규제, 현재 토지 이용 현황, 도로 접근성, 그리고 본건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 건은 인수 보증금이 0원이며, 매각으로 소멸되는 권리만 존재하므로, 예상 입찰가는 이러한 인수 부담을 제외한 순수 물건 가치 평가를 기반으로 합니다.

* 경매 컨설턴트로서 정확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 현장 조사, 주변 시세 조사, 관련 법규 상세 검토 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 통상적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰 경쟁이 이루어지나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.