나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503584 [1] 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

세종특별자치시 부강면 문호리 소재 "세종미래학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모공장, 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 주거지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건(일련번호 2) 및 인근까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건(일련번호 2) 대체적으로 부정형의 토지로서, 현황 '도로 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건(일련번호 2)은 폭 약4미터의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건(일련번호 2)은 공부상 '임야'이나 현재 '도로 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 ‘세종미래고등학교’동측 인근에 위치하는 청림맨숀’제다동 제1층 제101호 외 7세대로서 주변일대는 단독주택, 농경지, 자연림, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 제1층 제101호 외 7세대로서 외 벽 : 석재 및 벽돌치장 쌓기 마감 등. 내 벽 : 일부 타일 및 벽지 마감. 창 호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역(세종하이텍고등학교)<교육환경보호에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2 공부상 임야이나 현황 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503584 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 큰OOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7

토지면적: 1928.00㎡ (약 583.23평)

건축물대장상 총 건물바닥면적: 658.32㎡ (약 199.14평)

- 본건 건물은 '청림맨숀다동'으로, 총 4층 건물이며, 해당 동에는 총 8세대가 거주 중입니다.

- 전체 부지 내에는 총 3개 동이 있으며, 총 24세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 물건 현황

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 1,417,815,100원 (14억 1781만 5100원)

1.5. 특이사항

- 공동담보 물건입니다.

- 본건(목록 2)은 공부상 임야이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

1.6. 주의사항

- 본건은 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

- 목록 2의 경우, 공부상 임야이나 현황 '도로'로 이용되고 있어 현황과 공부상 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 '세종미래학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 소규모 공장, 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주거지대입니다.

'청림맨숀'이라는 공동주택 단지로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근 지역까지 차량 통행이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 '세종미래고등학교'가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한구역) 및 준보전산지(산지관리법)에 포함되어 있습니다.

주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 폭 약 4미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 구민정

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2023-09-18

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서영애

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서재현

보증금: 27,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2021-08-03

확정일자: 2021-07-15

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 또는 대항력 유무와 관계없이 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 본건의 경우, 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

3.2. 등기부 요약 (토지)

말소기준권리: 2019-06-14 접수, 큰고개새마을금고의 근저당권 (을4, 을5, 을6)

- 다수의 소유권 이전, 신탁, 가압류, 압류, 가처분, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소된 권리입니다.

- 현재 진행 중인 경매의 말소기준권리는 큰고개새마을금고의 근저당권입니다.

- 등기부상 채권 총액은 약 28억 2200만원 (갑구 31, 32의 임의경매 채권액 포함 시 더 높음)으로 확인됩니다.

3.3. 등기부 요약 (집합건물)

말소기준권리: 2019-06-14 접수, 큰고개새마을금고의 근저당권 (을1)

- 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 소유권 이전청구권 가등기, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

- 집합건물 등기부상 채권 총액은 약 8억 1600만원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 세종특별자치시 부강면은 상대적으로 개발이 덜 된 지역으로, 농경지, 소규모 공장, 주거시설이 혼재되어 있습니다.

'청림맨숀'과 같은 다세대/연립주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

인근에 '세종미래학교', '세종미래고등학교'가 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 시세 및 임대 현황

본건은 다세대주택으로, 개별 호실의 매매 및 임대 시세 분석이 중요합니다.

- 제공된 JSON 데이터에서 '청림맨숀다동'은 4개 층에 걸쳐 총 8세대로 구성되어 있습니다.

- 주변 지역의 다세대주택 및 빌라 매매/임대 정보는 지역의 공급량과 수요에 따라 변동성이 있습니다. (상세 시세 분석은 별도 자료 참고 필요)

- 현재 제공된 정보만으로는 정확한 단위면적당 시세 파악에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교 시설(세종미래학교, 세종미래고등학교)이 위치하며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주차 시설

건축물 정보상 총 25면의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 임야 vs. 현황 도로

토지가 공부상 '임야'로 되어 있으나 실제 '도로'로 이용되고 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 소유권 행사, 건축, 개발 등에 법적 제약을 야기할 수 있으며, 추후 정비 시 예상치 못한 비용 발생 또는 권리 문제로 이어질 수 있습니다.

6.2. 과다한 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

6.3. 지역적 특성

부강면은 세종시의 외곽 지역으로, 도심에 비해 부동산 시장의 유동성이 낮을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 부강면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 약 14.18억원입니다. '청림맨숀'이라는 공동주택 단지의 일부이며, 총 24세대로 구성된 다세대주택입니다.

주변에 학교 시설이 있고 교통 접근성도 보통 수준이나, 공급 물량 대비 수요가 많지 않은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

가장 큰 문제는 토지가 공부상 '임야'이나 현황 '도로'로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 명확한 현황과 공부상의 불일치로, 향후 법적 문제나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 하자입니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성보다는 저가 낙찰 가능성이 높은 상황입니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 관련 절차 진행 시 변수를 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 높은 잠재적 위험 요소를 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

높은 채권 총액과 토지 현황 불일치 등의 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰될 가능성이 있습니다.

8.2. 임대 수요

지역 내 주거 수요를 기반으로 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 향후 개발 가능성

세종시의 지속적인 발전과 함께 부강면 지역의 개발 가능성도 간과할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

- 감정가: 1,417,815,100원

- 토지 현황 불일치 (임야 vs. 도로) 리스크: 본 리스크는 명확한 해결책이 없을 경우 상당한 가치 하락 요인이 됩니다.

- 총 채권액: 약 36억원 이상으로 추정되어 경매 낙찰가에 압박 요인으로 작용합니다.

- 임차인 명도 가능성: 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 절차는 필수적입니다.

- 지역 시장 상황: 부강면 지역의 부동산 시세 및 유동성.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 11억 5천만원 (950,000,000원 ~ 1,150,000,000원)

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 진행 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 합니다. 특히 토지 현황 불일치에 대한 법적 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.