나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503667 [1] 대전광역시 유성구 지족동 863-2 계룡리슈빌스카이 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "지족역" 남동측 인근에 위치하는 계룡리슈빌스카이 7층 711호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 주상복합아파트, 도서관, 공원 등으 로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장 및 대전지하철 "지족역"이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교 통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 7층 711호로서, (2005.06.20 사용승인) 외벽:석재 및 타일붙임, 강화유리 등 마감 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주 차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 상업 및 오피스텔(계룡리슈빌스카이) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측, 남측으로 소로 및 중로에 접하고, 북동측으로 지하주차장 진출입이 가능 함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503667 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 863-2 계룡리슈빌스카이 7층711호

건물명: 계룡리슈빌스카이

토지 면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

토지 지분: 32.979㎡ (약 9.98평)

건물 면적: 120.06㎡ (약 36.31평) - *이는 전유면적과 차이가 있을 수 있음. 제공된 JSON 데이터의 전유면적은 약 66~97㎡ 수준임.*

용도: 오피스텔

건축년도: 2005년 6월 20일 사용승인

건축 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 8층 (지하 3층)

해당 층: 7층

감정가: 301,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "지족역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 주상복합아파트, 도서관, 공원 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통 접근성: 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 시내버스승강장이 있고 대전지하철 "지족역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 상황: 북동측, 북서측, 남측으로 소로 및 중로에 접하고 있으며, 북동측으로는 지하 주차장 진출입이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 5월 14일 접수된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (을4, 192,000,000원)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

총 채권액: 등기부채권 총액 332,805,725원

임차인 현황:

* 임차인: 이채윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-01

* 대항력: 없음

* *주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 권리관계에 변동이 있을 수 있으므로 주의가 필요함. 다만, 대항력이 없어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.*

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물 자체도 업무시설 및 오피스텔 용도로 사용됨.

주변 상권: 주위는 각종 근린생활시설, 주상복합아파트 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화된 지역임.

건물 개요: 총 176호실로 구성된 집합건물이며, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은1지구) 내에 위치함.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 도서관, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

주거 편의시설: 단독주택, 주상복합아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 다양하게 형성되어 있음.

건물 설비: 전기, 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방, 출입문 통제, 지하주차장 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 물건은 가축사육제한구역 및 택지개발지구(노은택지개발완료)에 포함되어 있으나, 현재 오피스텔 용도로 이용 중이며 특별한 제한은 없어 보임.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임대차 관계로 인한 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 계룡리슈빌스카이 오피스텔로, 지하철역(지족역) 인근에 위치하여 입지 조건이 우수함.

건물은 2005년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 보통 수준으로 판단됨.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리관계가 매우 깨끗한 물건임.

주변 상권 및 생활 편의시설 접근성이 좋아 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만함.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 대전 지하철 지족역 도보 이용 가능한 거리로 역세권 프리미엄 기대.

깨끗한 권리관계: 모든 등기부상 권리 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

우수한 생활 환경: 주변에 상업시설, 공원, 도서관 등이 있어 주거 및 업무 편의성이 높음.

안정적인 수요: 노은지구 내 오피스텔 및 업무시설 수요 꾸준.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 7층 매매 사례 (2026년 5월 1일): 97.518㎡ (약 29.49평) 기준으로 203,000,000원 (2.03억)에 거래됨.

이는 평당 약 6,883,689원에 해당함.

본 물건의 제시된 면적인 120.06㎡ (약 36.31평)를 기준으로 환산 시, 약 250,000,000원 (2.5억) 수준의 시세로 추정됨.

제공된 감정가는 301,000,000원이나, 최근 실거래가 및 추정 시세는 이를 하회하는 수준임.

예상 입찰가:

감정가 대비 저평가 가능성이 있고, 권리 관계가 깨끗한 점을 고려할 때, 시장 시세를 반영한 입찰이 필요함.

최근 실거래가 및 추정 시세를 종합적으로 고려하여, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유함. (이는 인수 보증금 0원을 기준으로 산정되었음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.