나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3937 [1] 대전광역시 중구 대흥동 38-18 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대흥동 대전센트럴자이1단지아파트 동측 인근에 소재하는 다세대주 택(통칭 스노우빌) 제4층 제403호로서 주위는 숙박시설, 상업용부동산, 상가주택, 다세대주 택, 일반음식점, 각종 근린생활시설 등으로 형성되었으며 구도심 상업지대로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일: 2002.7.12)내 제4층 제403호로서 외벽 : 드라이비트 및 페인팅등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 개별 난방설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(대흥2호선)(접합), 가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조, 설비 및 이용상 태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3937 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 38-18 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 43,000,000원

토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.66㎡ (약 3.83평)

건물면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

건물지분: 32.16㎡ (약 9.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (대전제일 추정)

집합건축물대장상 용도: 공동주택(다세대)

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 중구 대흥동, 대전센트럴자이1단지아파트 동측 인근에 위치합니다. 구도심 상업지대 내에 자리하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 숙박시설, 상업용부동산, 상가주택, 다세대주택, 일반음식점, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다. 구도심 상업지대로서의 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지: 토지는 정방형의 형상이며, 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 현재 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건은 동측으로 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 상업지대 내에 위치하여 각종 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 숙박시설, 상가주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재하고 있어 복합적인 도시 환경을 구성합니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황 요약:

본건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2011년 4월 19일자 홍도동새마을금고의 근저당(을7, 채권액 37,700,000원)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매로 인해 근저당권 및 이후 설정된 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

소유권 이전 내역은 허재구 -> 신을희 -> 이종순 순으로 진행되었습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 62,700,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-30

확정일자: 2022-09-30

배당신고일자: 2025-08-22

대항력: 없음

임차인 강성일은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 또한, 확정일자를 받았고 배당신고를 하였으므로 배당 절차에 따라 보증금 전액(25,000,000원)을 배당받을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 경우가 있으나, 본 건 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 명확하여 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대전광역시 중구 대흥동은 구도심에 해당하며, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

다세대주택 밀집 지역 인근에 숙박시설, 상업용 부동산, 일반음식점 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 높다고 볼 수 있습니다.

구도심 지역의 특성상, 최근 개발되는 지역만큼의 가파른 가격 상승보다는 안정적인 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 지역 재개발이나 도시 재생 사업 등의 진행 여부에 따라 향후 가치 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 2002년 7월 12일에 사용승인되었습니다.

마감 상태: 외벽은 드라이비트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

설비 현황: 급탕, 급배수 등 위생 설비와 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 인근 시내버스승강장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 확인이 어려웠으며, 특히 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하므로, 입찰 전 이해관계인 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

내부 상태 미확인: 외부 관찰 및 집합건축물대장상 정보에 의존하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 사용승인일(2002.07.12)을 고려할 때 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

구도심 지역 특성: 신규 개발 지역에 비해 상대적으로 인프라 개선 속도가 느리거나, 인구 유출 등의 이슈가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 방화지구, 소로2류 등의 도시계획상 제한 사항이 향후 재건축이나 증축 시 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 대흥동에 위치한 다세대주택으로, 구도심 상업지대의 입지적 장점을 지니고 있습니다.

권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 명확히 인지해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 점을 충분히 고려하여 현장 방문 및 추가적인 정보 수집을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적 위험이 없습니다.

낮은 인수 부담: 임차인 보증금 등 추가적인 인수 비용이 전혀 없습니다.

입지적 접근성: 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 상업지구에 위치합니다.

향후 개발 잠재력: 구도심 지역의 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건(대전광역시 중구 대흥동 38-18, 4층 403호, 다세대, 32.16㎡)과 동일 건물인 '스노우빌' 내 32.16㎡ 면적의 주택이 2026년 2월 5일 31,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 43,000,000원으로, 최근 동일 건물 내 유사 면적의 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

주변 다른 다세대/연립 주택의 매매 사례(81.21㎡ 257,000,000원, 49.23㎡ 123,000,000원)는 면적 및 건물 유형이 달라 직접적인 시세 판단에는 한계가 있습니다.

예상 입찰가 산정:

가장 현실적인 시세 판단 기준은 동일 건물 내 유사 면적의 최근 매매 가격인 31,000,000원입니다.

본건은 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이므로, 감정가를 넘어서는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리관계가 매우 깨끗하다는 점을 고려할 때, 31,000,000원을 기준으로 경쟁 상황을 지켜보며 35,000,000원 내외까지는 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 목표, 자금 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 31,000,000원 ~ 35,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.