나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42760 [1] 경기도 안성시 아양동 300 아양주공아파트 105동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 아양동 소재 "내혜홀초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 기존 시가지내 공동주택(아파트)단지, 근린생활시설, 학교등이 소재하는 주거지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트피씨조 피씨판지붕 6층 건물내 제6층 제607호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감 등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감 등. 창호:샷시창호마감 등임

이용상태

아파트(방2,주방겸거실,욕실1,발코니등의 구조임)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 북측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 하수처리구역<하수도법> , 상대보호구역<학교보건법>,중점경관관리구역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

아양동에 소재하는 아양주공아파트 105동 6층의 전유부분임. 엘리베이터 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42760 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 아양동 300 아양주공아파트 105동 6층607호

* 아파트명: 아양주공1차

* 용도: 아파트

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 41.24㎡ (약 12.47평)

* 건물면적 (전용면적): 39.61㎡ (약 12.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 준공일: 1991년 9월 20일

* 해당층: 6층 / 총 6층

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안성시 아양동 소재 "내혜홀초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 기존 시가지 내 공동주택(아파트) 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 동까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리구역, 하수처리구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2016-02-12 접수)보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(확정일자): 2024년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단되기 때문입니다. 다만, 명확한 명도 절차 진행이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 중심의 상권에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 학교(내혜홀초등학교)는 지역 내 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 대형 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접해 있지 않아 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 내혜홀초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 아양주공1차

* 사용승인일: 1991년 9월 20일 (약 35년 경과)

* 총 세대수: 936세대 / 총 17개 동

* 주차: 단지 내 총 376대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 2024년 2월 26일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 엘리베이터 부재: 6층 건물임에도 엘리베이터가 없어 고층 거주 시 불편함이 따르며, 이는 향후 매매 또는 재임대 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 장기수선충당금 부담 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 불확실성: 감정평가서 상 내부 구조 및 상태에 대한 재확인이 요구되고 있어, 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 민감한 시설의 입지 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안성시 아양동에 위치한 아양주공1차 아파트 105동 607호로, 일반적인 주거지대에 속합니다.

* 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 명확하지 않으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 절차에 신중함을 요구합니다.

* 엘리베이터 부재와 건물 노후화는 단점으로 고려해야 할 부분입니다.

* 현재 감정가는 103,000,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

* 적정 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 과도하게 높지 않은 수준으로 판단됩니다.

* 실수요층 확보: 아양동 지역은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역으로, 실수요자나 투자 목적 모두 접근 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하는 모두 소멸되는 권리이므로, 권리상 위험은 적습니다.

* 전월세 전환 시 수익성: 현재 임차인의 차임이 0원이므로, 명도 후 전세 또는 월세 전환 시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 22일: 3층, 39.61㎡, 97,500,000원

* 2026년 7월 13일: 4층, 40㎡, 88,000,000원

* 2026년 7월 2일: 3층, 39.61㎡, 90,000,000원

* 시세 분석: 최근 3개월간 88,000,000원에서 97,500,000원 사이의 실거래가가 확인되었습니다. 본건의 면적(39.61㎡)은 실거래가와 유사합니다.

* 고려사항: 6층이라는 층수와 엘리베이터 부재는 해당 물건의 가치를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 중 3층, 4층 거래가격을 고려할 때, 엘리베이터가 없는 6층은 이보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다. 감정가(103,000,000원)는 현재 시장가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 89,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.