나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34735 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 145-8 나린카운티 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역(경인1호선)" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물(통칭 나린카운티) 내 3층 304호로서, (사용승인일: 2021.04.27) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'으로 등재되어 있으나, 현황 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측 및 남측으로 각각 소로의 지선도로(부일로496번길 및 부천로10번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025. 8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34735 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 145-8 나린카운티 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지면적: 10.11㎡ (약 3.06평)

토지지분: 10.105㎡ (약 3.06평)

건물면적: 66.70㎡ (약 20.18평)

건물지분: 66.697㎡ (약 20.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역(경인1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호한 편입니다. 경인1호선 부천역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물 서측 및 남측으로 각각 소로의 지선도로(부일로496번길 및 부천로10번길)에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 주변 시설: 부천역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 도심 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 일반적인 도시 환경으로, 주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 말소기준권리: 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34735)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김선기)

* 보증금: 317,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-06

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부상 권리 내역:

- 을구 3번 순위 주택임차권(김선기, 317,000,000원, 2021-08-06 전입/확정)은 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

- 그러나 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

- 해당 임차인의 '대항력 없음' 정보와 등기부상 '말소' 표기는 매각으로 소멸될 가능성을 시사하나, 물건명세서의 단서 조항으로 인해 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 317,000,000원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

- 2024년 3월, 51.77㎡ (약 15.66평) 오피스텔이 230,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 14,679,000원).

- 2024년 12월, 66.595㎡ (약 20.15평) 오피스텔이 280,000,000원에 직거래되었습니다 (평당 약 13,900,000원).

* 분석: 본건 건물 면적(66.70㎡)은 최근 매매 사례 중 66.595㎡ 거래 사례와 유사합니다. 해당 사례의 거래 가격 280,000,000원을 시세 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 285,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물(통칭 나린카운티) 내 3층 304호이며, 2021년 4월 27일에 사용승인을 받았습니다.

* 이용 상태: 공부상으로는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용(오피스텔)'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 부정형 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 관련 불확실성: 을구 3번 주택임차권(김선기, 317,000,000원)은 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 주택도시보증공사의 말소 동의가 없을 경우 보증금 317,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. (다만, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 채권자가 HUG인 점을 감안할 때 복잡한 권리관계로 판단됩니다.)

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 해당 기간 내에 소유권 이전 등기 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. (다만, 외국인 등 특정 대상만 해당될 수 있으므로 세부 사항 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인과 관련된 이슈에 얽혀 있어, 경매 진행 과정 및 인수 조건에 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 상권을 갖추고 있습니다. 주거용으로 이용 가능하여 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다. 그러나 등기부상 권리 관계, 특히 임차인 관련 내용이 복잡하고 불확실하여 인수 부담이 발생할 가능성이 존재합니다. 토지거래허가구역이라는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부천역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 자산 가치 유지 및 관리가 용이합니다.

* 전용면적이 66.70㎡로 비교적 넓어 실거주 또는 임대 수익용으로 활용도가 높습니다.

* 인근 상업 및 업무 지구 발달로 향후 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례가 280,000,000원이며, 감정가는 285,000,000원입니다.

그러나 복잡한 임차인 권리 관계 및 인수 가능성, 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

만약 임차인 보증금 317,000,000원을 인수하지 않는다고 가정하고, 최근 실거래가(280,000,000원)와 감정가를 종합적으로 고려하되, 리스크 프리미엄을 반영한다면, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (단, 인수 보증금 발생 여부는 반드시 명확히 확인 후 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.