나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513377 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 119-48 인하빌리지 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천대화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도화역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2002.01.12.) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : - 창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-10-01)(남부교육지원청 평생교육건강과-15029(2015.10.01))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513377 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 119-48 인하빌리지 가동 2층202호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

토지 면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

토지 지분: 17.716㎡ (약 5.36평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 사용승인일: 2002년 1월 12일

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 202호

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 97,500,000원

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천대화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

토지 이용상태: 본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천대화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도화역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 제2종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례), 상대보호구역(2015-10-01)(남부교육지원청), 상대보호구역(2023-05-03), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함).

본건은 외국인 토지거래 허가 구역에 해당되며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인이 취득 시에는 관련 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(인천지방법원 2025타경513377, 접수일자: 2025-10-27) 입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김민석)

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2022-02-07

확정일자: 2022-01-10

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 양나겸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

상기 임차인 양나겸은 보증금 및 차임 정보가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도에 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

부동산 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인 양나겸의 대항력 존부에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 HUG에 직접 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 전용면적 32.76㎡~38.23㎡의 경우 4,500만원~5,000만원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 34.45㎡ (약 10.42평)으로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 4,600만원~5,000만원 내외로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 97,500,000원으로, 최근 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황 또는 특수 사항 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

4.2. 주변 매매/임대 동향

인근 지역의 유사 물건 시세는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 130만원~140만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 이러한 최근 시세보다 약 2배 수준으로, 입찰 시 시세와의 괴리를 충분히 인지하고 신중한 판단이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 소규모 상점 및 편의시설이 존재하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 본건 인근에 인천대화초등학교가 위치하고 있습니다.

* (추가적인 중학교, 고등학교 등 교육시설 정보는 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(양나겸) 존재: 보증금 0원으로 표시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 투자 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역(외국인 한정): 외국인 투자자의 경우, 추가적인 허가 절차가 필요합니다.

* (현장 조사 결과, 본건 주택 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 사항은 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 초등학교 인근의 기본적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 양나겸의 존재는 명도에 따른 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, HUG 관련 특수 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 초등학교 인근의 주거 입지

* 대항력 있는 임차인(양나겸)의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 가능성 (명도 비용 발생 가능)

* HUG의 인수 조건 변경 관련 사항 확인 필요

9. 예상 입찰가

감정가: 97,500,000원

인수 보증금 (계산상): 0원 (임차인 양나겸의 보증금은 0원으로 표시되어 있으나, 대항력으로 인한 명도 비용 등은 별도 고려 필요)

주변 시세 기반 추정가: 약 4,600만원 ~ 5,000만원

본 건은 감정가가 주변 시세보다 약 2배 수준으로 높게 책정되어 있어, 시세에 근접하거나 그 이하로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 예상 비용, HUG 관련 협상 비용 등을 종합적으로 고려하여, 4,500만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 법률 검토 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.