나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513269 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "도화역" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 5층 504호로서, 2017년 01월 03일 사용승인되었으며, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인 천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513269 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 5층 504호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 13.31㎡ (약 4.02평)

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 "도화역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 도화탑클래스

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 5층 504호입니다.

* 사용승인일: 2017년 01월 03일

* 건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

* 내부마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 - 샷시창 등입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

* 전유부: 504호 (5층)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 13.31㎡ (약 4.02평)

* 이용상태: 2필지로, 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 대상 물건 부지 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 05일자 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (신한은행, 금 33,685,907원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 갑3: 2017-04-12 명진종합건설주식회사 - 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 2017-04-12 최승준 - 소유권이전 (매매)

* 을3: 2024-11-12 김종규 - 주택임차권 (금 150,000,000원) - 2022-10-18 전입, 2022-09-20 확정. (매각으로 말소 예정)

* 갑5: 2023-09-05 신한은행 - 가압류 (금 33,685,907원) - 말소기준권리

* 갑6: 2025-10-21 주택도시보증공사 - 강제경매 (금 150,000,000원)

* 등기부채권 총액: 183,685,907원입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-18

* 확정일자: 2022-09-20

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

3. 상권분석

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 요지: "도화IC" 인근 및 도화역 역세권에 위치하여 교통의 이점이 있습니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설을 이용하기에 편리합니다.

* 교통: 도화역(1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지거래 허가구역: 외국인 매수 시, 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내에는 허가를 받아야 합니다. (현재 시점에서 지정 기간 만료일이 임박했음을 유의해야 합니다.)

* HUG 인수조건 변경: 임차인 현황 및 특이사항에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 계약 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 지도 서비스 등을 통해 인근에 혐오시설이 있는지 등 잠재적 리스크 요인을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 2017년 준공된 신축급 오피스텔입니다. 권리관계가 명확하고 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 도화역 역세권이라는 입지적 장점과 함께 주변의 편의시설 이용이 편리하여 투자 및 실거주 모두 고려해 볼 만합니다. 감정가는 1억 6,500만원이며, 최근 실거래가와 비교하여 투자 가치를 분석해 볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 양호 예상.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 진행이 용이할 것으로 예상됨.

* HUG 인수조건 변경 내용 확인 시, 추가적인 가치 변동 가능성 또는 리스크 해소 가능성 존재.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

* 건물 면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

* 감정가: 165,000,000원 (평당 약 3,173,077원)

* 최근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기준):

* 2025년 1월 14일 거래: 51.9981㎡ (약 15.73평) - 170,000,000원 (평당 약 3,269,300원)

* 2026년 6월 11일 거래: 59.249㎡ (약 17.92평) - 123,000,000원 (평당 약 2,075,900원)

* 2026년 3월 3일 거래: 59.249㎡ (약 17.92평) - 118,000,000원 (평당 약 1,991,500원)

* 시세 분석:

본건의 전용면적(52.00㎡)과 가장 유사한 면적(51.9981㎡)의 실거래가는 2025년 1월에 170,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 327만원 수준입니다. 감정가는 165,000,000원(평당 약 317만원)으로, 최근 가장 유사한 면적의 실거래가보다 약간 낮은 수준입니다. 면적이 더 큰 59.249㎡ 오피스텔의 최근 실거래가는 118,000,000원 ~ 123,000,000원으로, 본건의 면적당 가격과는 차이가 있습니다.

* 예상 입찰가:

인수 보증금은 0원입니다.

가장 유사한 면적의 실거래가(170,000,000원)와 감정가(165,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 치열한 입찰 경쟁 시 감정가 대비 다소 높은 가격에서 결정될 가능성이 있습니다.

보수적인 관점에서, 유사 면적 실거래가 수준 이상을 고려하여 170,000,000원 ~ 175,000,000원 수준의 입찰가를 예상합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.