나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513290 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 경인로33번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2017년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 6층 602호로서, 외벽: 석재 및 페인팅 마감 창호: PVC샷시 창호임. (사용승인일:2017-08-02)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전, 카리프트, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

4필지 공히) 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513290 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 226,000,000원

* 토지 면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

* 건물 면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 경인로33번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 4필지 공히) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

1.3. 건물 구조 및 현황

* 구조: 2017년 8월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 6층 602호임.

* 외벽: 석재 및 페인팅 마감.

* 창호: PVC샷시 창호임.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전, 카리프트, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 20일자 김포세무서장의 압류 (등기구분: 갑6).

* 인수되는 권리: 없음. (을구 순위 1번 주택임차권(김궁)은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.)

* 등기부채권 총액: 280,000,000원.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (김궁)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-08

* 확정일자: 2022-08-23

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 있음.

* 권리분석 요약: 본건은 등기부상 모든 권리가 말소기준권리 하에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 주택도시보증공사(김궁)는 대항력이 없으며, 보증금 280,000,000원에 대해 배당을 신고했습니다. HUG 인수조건 변경은 HUG가 채권자이자 임차인으로서 경매 절차에 관련된 사항으로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지인 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근에 다양한 상업시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다. (검색 결과)

* 상권 특성: 본 건물(신영아이폴리스1차)은 업무시설 및 공동주택 용도로 이용되고 있으며, 인근에 신축 오피스텔 및 주상복합 건물들이 위치해 있습니다. (검색 결과)

4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장이 소재하며, 차량 이용이 용이합니다. 도원역 등이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (검색 결과)

* 편의시설: 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 등 대형마트 및 편의시설이 도보거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. (검색 결과)

* 교육시설: 인천숭의초등학교, 인화여자중학교, 제일고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (검색 결과)

* 혐오시설: 최근 인천 미추홀구 숭의동 일대에 장례식장 신·증축 추진과 관련하여 주민 반발이 있는 것으로 나타났습니다. (검색 결과) 그러나 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았으나, 지역 내 갈등 요소로 작용할 수 있음을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권자이자 임차인으로 경매에 관여하고 있음을 나타내며, HUG가 대항력 없는 임차인으로 분류되어 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차 및 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인에 한정되며 일반 투자자에게는 직접적인 영향이 없습니다.

* 지역 개발 관련 이슈: 숭의동 일대에서 장례식장 신·증축 관련 주민 반발이 지속되고 있어, 지역 내 사회적 이슈가 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. (검색 결과)

6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동 소재 신축 오피스텔로, 우수한 입지조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 명확한 인수 대상 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 사항은 HUG가 채권자이자 임차인이라는 점을 고려할 때, 경매 절차의 원활한 진행을 위한 내부적인 조치일 가능성이 높으며, 현재까지는 낙찰자에게 부담이 되는 인수 사항은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 지역 내 장례식장 관련 이슈는 향후 부동산 가치나 거주 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 및 편리한 교통: 인근 버스정류장 및 도보 가능한 거리의 역 (도원역 인근)으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 편의시설, 교육시설 등이 근거리에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* 신축 오피스텔: 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 부담이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하에서 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* HUG 인수 조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인으로서 경매를 주도하고 있으며, 인수되는 보증금이 없는 점은 투자 진입 장벽을 낮춥니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 유사 건물의 최근 실거래가 및 호가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 신영아이폴리스1차 오피스텔의 전용면적 약 20.60평(68.10㎡) 기준 매매가는 대략 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. (검색 결과)

감정가 226,000,000원을 기준으로, 현 시세와 비교할 때 경매 물건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰할 경우 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 예상 입찰가는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하여 감정가의 90%~100% 수준인 약 203,400,000원 ~ 226,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.