나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513248 [1] 인천광역시 부평구 부개동 95-6 삼오빌라 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의 도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호로서, (사용승인일자: 2002.08.14) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 가각정리된 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-'삼오빌라 2동'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513248 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 95-6 삼오빌라 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.52㎡ (약 5.0평)

토지지분: 16.52㎡ (약 5.0평)

건물면적: 34.32㎡ (약 10.4평)

건물지분: 34.32㎡ (약 10.4평)

1.3. 감정평가 요약

감정평가서상 본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 남서측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주변은 동유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호이며, 사용승인일자는 2002년 8월 14일입니다. 내부 마감은 벽지, 장판 등 통상적인 수준이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 양경숙

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-26

* 확정일자: 2018-03-26

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2020-07-29 접수, 근저당권 (지에이코리아주식회사, 30,000,000원)

* 인수되는 권리: 2023-02-09 접수, 주택임차권 (양경숙, 66,000,000원), 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 등기 다수, 강제경매 개시결정 (차영아, 66,000,000원)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리인 근저당보다 선순위에 해당하는 주택임차권(양경숙, 보증금 66,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금은 66,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부개동 지역은 주거용 건물이 밀집된 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인천부광초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활용품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 심각한 혐오시설이나 현저한 부정적 영향을 미칠 만한 환경적 요인은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 삼오빌라 내 다세대주택으로, 감정가는 99,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 66,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 인수 부담으로 작용하지만, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다. 건물의 연식(2002년)을 고려할 때 향후 리모델링 비용 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 부개동 일대는 주택 위주로 구성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 학군 관련 장점이 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 수익성: 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있지만, 이를 감안했을 때 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가격은 약 118,848,000원 수준으로 판단됩니다. (삼성빌리지5동 37.71㎡, 131,000,000원 사례 참고)

매수 시 인수해야 할 임차인의 보증금은 66,000,000원입니다.

따라서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 고려해야 합니다.

안정적인 투자 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 41,000,000원으로 산정됩니다. (총 매수 비용 약 107,000,000원으로 추정)

입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.