나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52040 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 82 홍제한양아파트 106동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 '지하철 3호선 무악재역' 북서측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

아파트(방4, 거실겸주방1, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 아파트 건부지로 이용중이며, 일단의 부정형 완경사지임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2025-07-24), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

물적 동일성이 인정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52040 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

감정가: 1,040,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 82 홍제한양아파트 106동 4층 401호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.57㎡ (약 17.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 120.14㎡ (약 36.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 60.06㎡ (약 18.17평) - 최근 매매 거래 정보 기준

분양면적: 120.14㎡ (약 36.34평) - 공급 면적 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재 지하철 3호선 무악재역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 무악재역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 환경

단지 인근에 안산, 인왕산이 있어 자연환경이 우수하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을21 근저당권, 접수일자 2023-03-20, 권리자 농업협동조합자산관리회사, 채권금액 960,000,000원. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리사항

* 등기구분 갑1, 접수일자 1993-06-21, 권리종류 소유권보존, 권리자 김병일 외 1명

* 등기구분 갑2, 접수일자 2000-07-20, 권리종류 장은자지분전부이전, 권리자 김병일

* 등기구분 갑34, 접수일자 2025-10-15, 권리종류 소유권이전, 권리자 김수정외 1명 (상속)

* 등기구분 갑35, 접수일자 2025-10-21, 권리종류 임의경매, 권리자 서울축산업협동조합, 권리금액 841,175,234원 (본건 경매개시결정)

* 등기구분 갑36, 접수일자 2025-10-23, 권리종류 34번 김수정지분가압류, 권리자 서울축산업협동조합, 권리금액 24,003,760원

* 등기구분 갑37, 접수일자 2025-10-31, 권리종류 34번 김희영지분압류, 권리자 국민건강보험공단

* 등기구분 갑38, 접수일자 2025-10-31, 권리종류 34번 김수정지분압류, 권리자 국민건강보험공단

* 등기구분 갑39, 접수일자 2026-02-09, 권리종류 34번 김수정지분압류, 권리자 서대문구(서울특별시)

* 등기구분 갑40, 접수일자 2026-02-10, 권리종류 34번 김수정지분압류, 권리자 서대문세무서장

위 권리들은 말소기준권리(을21 근저당권)보다 후순위이거나, 임의경매개시결정으로 인한 촉탁등기 등으로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 984,003,760원

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본 물건은 대규모 아파트 단지인 홍제한양아파트 내에 위치하고 있어, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변으로 다양한 편의시설과 녹지 공간이 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 홍제한양아파트

주소: 서울특별시 서대문구 홍제동 82

입주년월: 1993년 5월

세대수: 총 998세대 (10개 동)

최고층: 15층 (본건 4층)

주차대수: 총 348대 (지상) + 지하 주차 가능 (총 835대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원

5.2. 편의시설

* 교통: 지하철 3호선 무악재역, 다수의 버스 노선

* 생활편의: 롯데슈퍼프레시 홍제점, 이마트에브리데이 무악재점, 한살림 홍제매장, 재래시장 등

* 의료시설: 세종한의원, 세란병원, 동신병원 등

* 교육시설: 인왕초등학교, 고은초등학교, 홍제초등학교, 신연중학교, 홍은중학교, 한성과학고등학교 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 이용 상황 및 내부 구조는 외부 관찰 및 현황 도면 등에 근거하여 기재되었으므로, 경매 참여 시 유의하시기 바랍니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (관할 교육청 최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257M)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍제동의 입지 좋은 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 자연환경 또한 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 제한되었던 점은 투자 결정 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권 (지하철 3호선 무악재역 인근) 및 우수한 교통망

* 안정적인 주거 환경과 풍부한 생활 편의시설

* 녹지 공간 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 말소기준 권리 이후의 권리관계가 없어 명확한 권리 분석 가능

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 9억 7천만 원에서 10억 4천만 원 사이로 추정됩니다.

특히 2026년 6월 12층 매물이 9억 7천만 원에, 11층 매물이 10억 2천 5백만 원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

감정가는 10억 4천만 원입니다.

예상 입찰가는 권리 관계가 명확하고 입지가 양호한 점을 고려하되, 4층이라는 점 및 내부 미확인으로 인한 리스크를 감안하여 감정가의 95% ~ 99% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 9억 8천만 원 ~ 10억 2천 8백만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 2026년 6월 15일 4층 거래가 8억 6천 5백만 원으로 확인되나, 해당 거래의 지역 정보 오류 가능성 및 특이사항 여부 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.