나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12810 [1] 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ‘목동역(지하철 5호선)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2022.03.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12810 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2022.03.18)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.73㎡ (약 5.66평)

건물면적: 29.69㎡ (약 9.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 여러 가압류 및 주택임차권, 강제경매 등이 설정되어 있으나, 법원의 매각 절차를 통해 말소기준권리(2024.02.07. 민물장어양식수산업협동조합 가압류) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,514,828,974원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(강민광)

보증금: 387,000,000원

전입일자: 2023-04-28, 확정일자: 2023-03-24

본 건은 특별매각조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 보증금 관련 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다. 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 목동역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 현대백화점 목동점 등

* 문화/여가: 목동 스포츠센터, 문화체육센터, 목동 아이스링크, 목동 하늘공원 등

* 식당 및 상업시설: 목동역 인근 다양한 상업 시설 및 맛집 밀집

5.2. 교육 시설

계남초등학교, 봉영여중, 서울갈산초등학교, 목동고등학교 등이 소재합니다.

5.3. 의료 시설

이대목동병원 등 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 지역 내 소각장 등의 시설이 있었던 점은 확인되나, 현재 시점에서의 직접적인 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무: 본건과 관련된 총 채권액이 높아 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었습니다.

* HUG 인수조건: 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 관련 절차 및 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 여러 채권, 가압류, 임차권 등이 설정되었던 이력이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 5호선 목동역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변으로 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 가치가 높습니다. 다만, 높은 총 채무액과 HUG 관련 특별 매각 조건 등으로 인해 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없다는 점이 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 목동역 역세권으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 할인: 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 393,000,000원이며, 건물 면적은 29.69㎡(약 9.0평)입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 지역 내 연식(1991년~2002년)이 더 오래된 다세대 주택들의 거래가는 23.14㎡(약 7.0평)에 130,000,000원(약 562만원/㎡), 36.89㎡(약 11.1평)에 225,000,000원(약 610만원/㎡), 54.27㎡(약 16.4평)에 400,000,000원(약 737만원/㎡) 수준으로 나타났습니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물임을 고려할 때, 제시된 연식의 건물들보다 높은 평당가를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정평가액(약 1,323만원/㎡)은 제공된 시세 데이터와 다소 차이가 있으나, 신축 연식과 HUG의 보증금액(387,000,000원)을 고려할 때 감정평가액이 현실적인 시장 가치를 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 실제 취득 원가는 감정가 또는 시세에 낙찰가율을 적용하여 산정합니다. 신축 건물이라는 점과 목동역 역세권의 입지를 고려하여, 감정가 393,000,000원을 기준으로 15%~25% 가량의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 295,000,000원 ~ 335,000,000원

정확한 입찰가는 경매 당일의 참여 열기, 물건의 상세 상태, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12810 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2022.03.18)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.73㎡ (약 5.66평)

건물면적: 29.69㎡ (약 9.0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 여러 가압류 및 주택임차권, 강제경매 등이 설정되어 있으나, 법원의 매각 절차를 통해 말소기준권리(2024.02.07. 민물장어양식수산업협동조합 가압류) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,514,828,974원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(강민광)

보증금: 387,000,000원

전입일자: 2023-04-28, 확정일자: 2023-03-24

본 건은 특별매각조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 보증금 관련 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다. 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 목동역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 현대백화점 목동점 등

* 문화/여가: 목동 스포츠센터, 문화체육센터, 목동 아이스링크, 목동 하늘공원 등

* 식당 및 상업시설: 목동역 인근 다양한 상업 시설 및 맛집 밀집

5.2. 교육 시설

계남초등학교, 봉영여중, 서울갈산초등학교, 목동고등학교 등이 소재합니다.

5.3. 의료 시설

이대목동병원 등 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 지역 내 소각장 등의 시설이 있었던 점은 확인되나, 현재 시점에서의 직접적인 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무: 본건과 관련된 총 채권액이 높아 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었습니다.

* HUG 인수조건: 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 관련 절차 및 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 여러 채권, 가압류, 임차권 등이 설정되었던 이력이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 5호선 목동역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변으로 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 거주 가치가 높습니다. 다만, 높은 총 채무액과 HUG 관련 특별 매각 조건 등으로 인해 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없다는 점이 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 목동역 역세권으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 할인: 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 393,000,000원이며, 건물 면적은 29.69㎡(약 9.0평)입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 지역 내 연식(1991년~2002년)이 더 오래된 다세대 주택들의 거래가는 23.14㎡(약 7.0평)에 130,000,000원(약 562만원/㎡), 36.89㎡(약 11.1평)에 225,000,000원(약 610만원/㎡), 54.27㎡(약 16.4평)에 400,000,000원(약 737만원/㎡) 수준으로 나타났습니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물임을 고려할 때, 제시된 연식의 건물들보다 높은 평당가를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정평가액(약 1,323만원/㎡)은 제공된 시세 데이터와 다소 차이가 있으나, 신축 연식과 HUG의 보증금액(387,000,000원)을 고려할 때 감정평가액이 현실적인 시장 가치를 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 실제 취득 원가는 감정가 또는 시세에 낙찰가율을 적용하여 산정합니다. 신축 건물이라는 점과 목동역 역세권의 입지를 고려하여, 감정가 393,000,000원을 기준으로 15%~25% 가량의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 295,000,000원 ~ 335,000,000원

정확한 입찰가는 경매 당일의 참여 열기, 물건의 상세 상태, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.