나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12760 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초교' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층 제504호로서, - 외벽 : 치장석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서, 북서측으로 노폭 약4M, 남동측으로 폭 약30M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12760 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제5층 제504호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 230,000,000원

* 토지 면적: 12.35㎡ (약 3.73평)

* 건물 면적: 27.39㎡ (약 8.28평) (전용면적)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 길

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초교' 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 여건은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 남서, 북서측으로 노폭 약 4M, 남동측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등이 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 '갑5' 강제경매(길동연, 접수 2025.10.22)가 말소기준권리임.

* 주요 권리사항:

* 선순위 임차권 존재: 길동연 임차인이 존재하며, 보증금 225,000,000원, 전입일 2019-04-09, 확정일자 2021-03-16로 대항력이 있음.

* 인수 조건: 물건명세서상 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 함. 길동연 임차인의 보증금 225,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 길 연

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-09

* 확정일자: 2021-03-16

* 배당신고일자: 2023-06-16

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인 인수 (보증금 전액)

* 임차인: 박 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-22

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자가 미래 시점이며 보증금이 0원으로, 특이사항 확인 필요. 대항력 유무 및 보증금 관련 추가 확인이 요구됨.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (안우현 외 1명)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (안우현 외 1명)

* 을1: 주택임차권 (길동연, 225,000,000원), 인수 조건

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (정재훈, 매매)

* 갑5: 강제경매 (길동연, 225,000,000원), 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 225,000,000원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 대상 물건과 유사한 시기에 건축된 '더원' 단지 내 19.98㎡(약 6.04평) 호실이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래됨.

* 이 거래를 기준으로 평당 가격은 약 1,081만원/㎡ (21600만원/19.98㎡)으로 산정됨.

* 대상 물건(27.39㎡, 약 8.28평)에 이 평당 가격을 적용할 경우, 예상 시세는 약 296,098,000원에 달함 (27.39㎡ * 10,810,000원/㎡).

* 이는 감정가 230,000,000원보다 높은 수준임.

* 다만, 1986년 건축된 37.44㎡ 호실이 150,000,000원, 2002년 건축된 37.56㎡ 호실이 160,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 건물 연식 및 관리 상태에 따른 시세 차이가 존재함을 알 수 있음.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

* 최근 매매 정보:

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, '더원', 2019년 건축, 19.98㎡, 4층, 21,600만원.

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, '(504-114)', 1986년 건축, 37.44㎡, 2층, 15,000만원.

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, '시원그린빌(1014-11)', 2002년 건축, 37.56㎡, 3층, 16,000만원.

* 최근 전월세 정보: (매매 정보와 동일한 데이터로 분석됨)

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, '더원', 2019년 건축, 19.98㎡, 4층.

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, '(504-114)', 1986년 건축, 37.44㎡, 2층.

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, '시원그린빌(1014-11)', 2002년 건축, 37.56㎡, 3층.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층 제504호. 외벽은 치장석재붙임 및 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호 마감.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: '화곡초교'가 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 길동연 임차인의 보증금 225,000,000원이 매수인이 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 낙찰 금액이 높아지는 요인이 됨.

* 박소정 임차인의 불확실성: 보증금 0원, 미래 시점의 전입일자로 기재된 박소정 임차인에 대한 대항력 및 권리관계가 불명확하여 추가 확인이 필요하며, 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 건물 연식: 2018년 사용승인된 건물로, 신축 건물 대비 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 3천만원 수준입니다. 최근 유사 건물(더원)의 실거래가(21,600만원, 19.98㎡)를 고려할 때, 대상 물건의 자체 시장 가치는 감정가보다 높게 평가될 수 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인 길동연의 보증금 2억 2500만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 매수인의 총 투자 금액이 크게 증가하게 됩니다. 따라서 낙찰가를 산정함에 있어 이 인수 보증금을 최우선적으로 고려해야 합니다. 또한, 박소정 임차인의 비정상적인 정보(미래 전입일, 0원 보증금)에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 높은 시장 가치: 유사 신축 건물(더원)의 실거래가를 고려할 때, 물건 자체의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 것으로 보임.

* 도심 접근성: 서울 강서구라는 위치적 이점 및 대중교통 이용 편의성.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간에 대한 지속적인 수요가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 인수 보증금 (길동연): 225,000,000원

* 감정가 기준 실질 상한 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 230,000,000원 - 225,000,000원 = 5,000,000원. (이는 총 지출액이 감정가에 맞춰질 경우의 입찰가임)

* 최근 실거래가(더원, 19.98㎡, 21,600만원) 기반 예상 시장 가치: 약 296,000,000원.

* 시장 가치 기반 실질 상한 입찰가: 예상 시장 가치 - 인수 보증금 = 296,000,000원 - 225,000,000원 = 71,000,000원. (이는 총 지출액이 실거래가 기반 예상 시장 가치에 맞춰질 경우의 입찰가임)

* 종합 의견:

인수 보증금이 감정가에 육박하므로, 실질적인 신규 투자 금액(입찰가)은 매우 낮게 산정될 수밖에 없습니다. 본 물건은 낙찰 후 최소한의 추가 투자로 감정가 수준의 자산을 확보할 수 있다는 관점에서 접근 가능합니다.

다만, '박소정' 임차인의 불확실한 권리관계와 '길동연' 임차인의 보증금 전액 인수 가능성으로 인한 초기 투자 부담(보증금 외 추가 비용 발생 가능성)을 고려해야 합니다.

따라서, 낙찰 후 임차인과의 협상, 명도 비용, 추가적인 법률 검토 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로는 감정가 기준 상한선인 500만원에서, 시장 가치 기반 최대 상한선인 7,100만원 사이에서 결정될 수 있으나, 이는 임차인과의 협상 여부 및 경매 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가 범위: 5,000,000원 ~ 71,000,000원 (다만, 7,100만원 이상 입찰 시 예상 시장 가치를 초과할 위험이 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.