나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8962 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1525 비동 3층 303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 “한림초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 주택(단독·공동) 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 남측 인근에 간선도로(왕복 4차선)가 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근조 슬래브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 제3층 제303호로서, 외 벽: 몰탈위페인트 마감 등, 창 호: 샷시창 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경8962 (1) 사건의 부동산 경매 물건입니다.

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1525 비동 3층 303호 (신규 주소: 제주특별자치도 제주시 문교길 39, 3층 303호)

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설 혼합)

* 감정가: 92,000,000원

* 토지 면적: 48.48㎡ (약 14.67평) / 토지 지분: 48.481㎡ (약 14.67평)

* 건물 면적: 70.08㎡ (약 21.19평) / 건물 지분: 70.08㎡ (약 21.19평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 제주은행으로 추정)

* 건축년도: 1992년 6월 25일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리에 위치하며, 주위는 학교, 주택(단독·공동) 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: “한림초등학교” 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 왕복 4차선 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 북측으로 폭 약 8m, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2022년 3월 25일 제주은행 근저당 설정 (채권액 96,000,000원)

* 소멸 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 권리: 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 해당 권리가 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 보증금 및 차임 등 상세 내역 미상입니다.

* 총 채무액: 96,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

* 참고 사항: 감정평가 시 현장 조사가 어려워 외부 관찰 및 관련 공부, 유사 물건 정보에 기반하여 평가가 이루어졌습니다.

4. 상권분석

본 물건은 제주 제주시 한림읍의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 유사 물건 시세 분석:

* 한림하임 (2026년 2월, 42.222㎡): 20,066만원 (약 47.5만원/㎡)

* 밀레니엄A동 (2026년 6월, 75.66㎡): 8,500만원 (약 11.2만원/㎡)

* 바이오하이츠(C동) (2026년 3월, 55.93㎡): 9,600만원 (약 17.2만원/㎡)

* 본건 감정가: 92,000,000원 (70.08㎡ 기준, 약 13.1만원/㎡)

* 종합 의견: 최근 매매 사례 중 연식 및 면적이 유사한 '밀레니엄A동'과 '바이오하이츠(C동)'의 단위 면적당 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가 9,200만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 '밀레니엄A동'은 건물 면적 대비 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있으며, '바이오하이츠(C동)'는 연식과 가격대가 본건과 유사합니다. 신축으로 추정되는 '한림하임'의 높은 가격은 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: "한림초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통 편의: 제반 차량의 접근이 용이하며, 남측 간선도로를 이용한 이동이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 이에 따라 실제 내부 상태가 감정평가와 다를 수 있으며, 수리 및 보수 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 정보 미상: 임대차 관계가 불분명하고 보증금 및 차임 내역이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (명도 저항, 추가 보증금 부담 등)

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류, 상대/절대보호구역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 불명확한 권리 관계: 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되었으나 상세 내용이 없어, 해당 권리가 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 한림읍에 위치한 연립주택으로, 학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 명확한 편이나, 내부 상태 및 임차인 현황에 대한 정보 부족은 투자 시 유의해야 할 중요한 요소입니다. 유사 부동산 시세 분석 결과 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 투자의 매력이 있습니다.

* 학교가 인접한 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 제주도 부동산 시장의 성장 가능성을 고려할 때 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 92,000,000원

* 시세 분석 기반 추정:

* 건물 면적 70.08㎡ (약 21.19평) 기준으로, 인근 유사 물건들의 최근 거래가 및 단위 면적당 가격을 고려할 때, 본건의 시세는 약 7,500만원에서 9,600만원 범위로 추정됩니다. (밀레니엄A동 11.2만원/㎡, 바이오하이츠(C동) 17.2만원/㎡)

* 고려 사항:

* 내부 확인 불가로 인한 수리비 발생 가능성.

* 임대차 정보 미상으로 인한 명도 리스크 및 비용.

* 경매 시장의 경쟁률 및 낙찰가율.

* 제안: 감정가 9,200만원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악 및 추가적인 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 8,500만원

* 이 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 전제로 하며, 실제 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.