나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8935 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "제주북초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건으로 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건내 제7층 제703호로서, [사용승인일 : 2021.09.06] 외벽 : 스타코, 대리석 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 바닥 : 강마루 및 타일 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 시스템에어컨설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 고도지구(30M이하), 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 세입자를 통해 전세보증금 2억원에 임대중인 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 제주지방법원 2025타경8935 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1173-2 라온제나오피스텔삼도 제7층 제703호

물건 용도: 오피스텔 (주거용)

감정평가액: 322,000,000 원

토지 면적: 22.15㎡ (약 6.70평)

건물 면적: 78.31㎡ (약 23.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

건물 사용승인일: 2021년 09월 06일

등기부상 주요 용도: 업무시설 (실제 이용 현황: 주거용 오피스텔)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "제주북초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본 건의 대지는 남측 및 서측으로 각각 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지 형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리들이 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리: 제주와이신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2021.09.30.)

* 후순위 권리:

* 양승우 가압류 (접수일자: 2024.08.19.)

* 제주특별자치도 압류 (접수일자: 2025.02.19.)

* 제주세무서장 압류 (접수일자: 2025.03.05.)

* 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2025.12.23.)

* 우근영 주택임차권 (접수일자: 2025.03.05.)

* 우근영 전세권설정 (접수일자: 2025.06.20.)

* 제주와이신용협동조합 근저당권 (경매 신청 채권자, 접수일자: 2021.09.30.)

인수되는 권리:

* 없음. (등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 등이 명시되어 있지 않습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 우근영 (이름 마스킹: 우 )

* 보증금: 200,000,000 원

* 차임: 0 원 (전세)

* 전입일자 (사업일자): 2022-12-12

* 확정일자: 2022-12-12

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 우근영은 등기부상 주택임차권 및 전세권 설정 등기가 존재하나, 이는 말소기준권리인 제주와이신용협동조합 근저당권보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 2억원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

전세사기피해자 우선매수권:

* 본 물건은 "전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법" 제20조 제1항에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인 우근영이 전세사기 피해자로 인정될 경우, 최고가 매수신고인의 입찰가액으로 해당 물건에 대해 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다.

* 이에 따라, 낙찰 가능성에 변동이 발생할 수 있으므로, 법원 확인 및 관련 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거용 오피스텔로서 적합한 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역에 속하여 상업 활동과 주거 기능이 복합적으로 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설들을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 제주북초등학교가 가까워 자녀 교육 환경 접근성이 양호합니다.

교통: 시내버스 노선이 다양하게 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 내 설비: 본 건물의 7층에는 기본적인 위생, 급배수 설비, 시스템에어컨, 스프링쿨러, 화재 탐지 설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기피해자 우선매수권: 임차인 우근영이 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰가가 무효가 되거나 예상치 못한 추가적인 법적 절차 발생 가능성이 존재합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정된 물건 중 하나일 수 있습니다. 담보물 전체의 경매 진행 상황이나 추가적인 변제가 발생할 경우, 본 건의 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

다수의 채권 존재: 등기부등본 상 다수의 가압류 및 압류 채권이 존재합니다. 비록 이들 권리는 매각으로 소멸되지만, 채무자의 재정 상태가 불안정함을 시사합니다.

토지이용계획상 제한: 본 물건은 일반상업지역, 준주거지역 외에 고도지구, 방화지구, 장애물제한표면구역 등 일부 토지이용계획상 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 개축 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 제주 시내권에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위인 모든 채권 및 임차권은 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

가장 큰 변수는 전세사기피해자 우선매수권입니다. 만약 임차인이 해당 권리를 행사하지 않거나 피해자로 인정되지 않는다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

우수한 입지: 제주 시내권에 위치하며, 초등학교, 근린생활시설 등 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

권리관계 명확성: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

임대 수익 잠재력: 주거용 오피스텔로서 현재 임대 중이며, 향후 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (건물면적 약 72.41㎡ ~ 82.33㎡):

* 2025년 10월 (72.41㎡, 10층): 233,000,000 원

* 2026년 3월 (72.41㎡, 5층): 220,000,000 원

* 2025년 2월 (82.33㎡, 8층): 305,000,000 원

감정평가액: 322,000,000 원

인수될 보증금: 0 원 (임차인 대항력 없음)

분석 내용:

본 물건은 78.31㎡ 면적에 7층에 위치하고 있습니다. 유사 면적(72.41㎡)의 최근 거래가는 2억 2천만원에서 2억 3천 3백만원 사이입니다. 더 넓은 면적(82.33㎡)이 8층에 3억 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 가치는 이보다 높을 수 있습니다. 다만, 감정가는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성은 가장 큰 변수이며, 이 경우 입찰가의 의미가 달라질 수 있습니다.

권장 입찰가 (제안):

상기 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하고, 합리적인 수익률 확보를 위한 보수적인 접근 시, 본 물건의 예상 입찰가는 약 270,000,000 원에서 290,000,000 원 범위에서 결정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

따라서, 275,000,000 원 이하로 입찰 시, 시세 대비 경쟁력 있는 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.