나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8917 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 800-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터 콘크리트 및 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조 위 기와지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2022.11.18) 외벽 : 치장타일 등, 내벽 : 타일, 목재 마감 등, 바닥 : 강마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
목록1. 지분매각임.
돌담, 조경수 및 조경석 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8917 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 800-2

용도: 단독주택

건물 구조: 일반목구조 위 기와지붕, 지상 2층

건물 사용승인일: 2022년 11월 18일

건물 총 5개 동 소재 (총괄표제부 정보 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 621,159,400원 (6억 2115만 9400원)

토지 면적: 4380.00㎡ (약 1325.45평)

토지 지분 매각 면적: 691.164㎡ (약 209.12평) (전체 토지의 약 15.7% 해당)

건물 면적: 190.72㎡ (약 57.70평)

건물 지분 매각 면적: 190.72㎡ (약 57.70평) (전체 건물 100%에 해당하는 특정 1개 동으로 추정)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 목록1.은 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1. 진주중부농업협동조합 근저당권 (2023년 3월 16일자)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리만 존재하므로, 낙찰자는 인수해야 할 부담(선순위 임차인 보증금, 유치권 등)이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이병찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 9월 21일

대항력: 없음

임차인 이병찬은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보는 '테라시티더숨'이라는 연립주택 단지의 거래 사례입니다.

- 2024년 4월 거래: 63,000만원 (6억 3000만원)

- 2026년 5월 거래 예정: 60,000만원 (6억 0000만원)

이는 2021년 건축된 연립주택(전용 약 99㎡, 대지권 약 204㎡) 기준의 시세이며, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 개별 단독주택 vs 연립주택 단지 비교

본 건은 넓은 토지(4380㎡, 약 1325평) 위에 2022년에 신축된 단독주택(190.72㎡, 약 57평)으로, 여러 동의 건물이 소재하는 점이 특징입니다. 제공된 연립주택 시세(6.0억~6.3억원)는 본 건의 대규모 토지와 개별 단독주택이라는 특성을 완전히 반영하지 못합니다. 본 건의 감정가(6.2억원)는 넓은 토지 면적과 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다. 다만, 토지가 지분 매각(약 15.7%)이라는 점은 시세 분석 시 중요하게 고려되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 이용이 편리하여 제주시 내외 이동이 원활한 편입니다.

5.2. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 애월읍 소재지 및 제주시 인접 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

'제주외국어고등학교'가 인근에 위치해 있으며, 기타 지역 내 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성도 양호할 것으로 보입니다.

5.4. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 (토지)

본 건은 토지의 일부 지분(약 15.7%)만 매각 대상에 포함됩니다. 이는 낙찰 후 다른 토지 지분 소유자와의 협의, 공유물 분할 절차 등이 필요할 수 있음을 의미하며, 이에 따른 시간과 비용, 법적 분쟁의 위험이 존재합니다.

6.2. 복수의 건물

총 5개 동의 건물이 소재하는 것으로 파악되어, 개별 건물의 관리, 유지보수, 활용 계획 수립 등에 추가적인 노력과 비용이 수반될 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 (이동식 컨테이너)

매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동이 소재하므로, 낙찰 후 해당 컨테이너의 철거 등 후속 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역, 보전관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 토지 이용 관련 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축이나 개발 시 제약 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 고성리에 위치한 신축급(2022년 준공) 단독주택으로, 약 1325평에 달하는 넓은 토지 위에 5개 동의 건물이 소재하는 점이 특징입니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없습니다. 하지만 토지 전체 면적 중 약 15.7%의 지분만 매각 대상이라는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 이로 인해 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있으며, 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다. 감정가는 넓은 토지와 신축 건물을 반영한 수준으로 보이나, 지분 매각으로 인한 불확실성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 활용 가능성: 비록 지분 매각이지만, 향후 지분권 확보 또는 공유물 분할을 통해 토지 개발 잠재력을 모색할 수 있습니다.

* 신축급 건물 가치: 2022년 준공된 건물로 즉시 사용 가능하며, 관리 상태 및 활용도에 따라 안정적인 임대 수익 또는 거주 목적으로 활용할 수 있습니다.

* 제주 애월읍의 입지적 매력: 제주도의 대표적인 관광 및 주거 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 선순위 권리나 보증금이 없어 권리 취득이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

제공된 주변 연립주택 시세(6.0억~6.3억원)는 본 건과 직접 비교하기 어렵습니다. 본 건의 감정가(6.2억원)는 넓은 토지와 신축 건물(약 57평, 5개 동)을 종합적으로 고려한 것으로 보입니다.

- 건물 가치: 2022년 준공된 단독주택(약 57평)의 자체 가치는 최소 4.5억원에서 5.5억원 수준으로 추정됩니다.

- 토지 지분 가치: 전체 토지(약 1325평)의 약 15.7%에 해당하는 지분(약 209평)의 가치는, 대략적인 토지 단가(평당 40만원~50만원 가정 시)를 적용하면 약 8,000만원~1억원 수준으로 추정할 수 있습니다.

- 이를 종합하면, 본 건의 총 추정 가치는 대략 5.3억원 ~ 6.5억원 범위로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 토지 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 낙찰 후 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 공유물 분할 등에 상당한 어려움이 예상됩니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 5억원 ~ 5억 8천만원

경매 컨설턴트 의견: 본 건은 지분 매각으로 인한 위험성이 높아, 일반적인 단독주택 경매와는 차별화된 접근이 요구됩니다. 신중한 권리 분석과 더불어, 해당 지역의 토지 지분 거래 사례 및 공유물 분할 관련 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 입찰 시에는 예상 범위를 벗어나지 않는 선에서, 지분 매각으로 인한 불확실성을 충분히 감안한 금액으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.