나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8944 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 산30-13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 '김녕미로공원' 동측 인근에 위치하는 구분건물이며 부근은 임야, 전 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 보조간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호 1~8) : 각 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1~7) : 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함. 일련번호 8) : 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접하고 남서측으로 지적도상 소폭의 도로에 접하나 폐도상태임.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 공법상 제한사항(토지이용계획사항) 참조.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8944 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 산30-13

용도: 임야

감정가: 8,993,563,000원

토지면적: 125,660.00㎡ (약 38,012평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 05월 13일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 '김녕미로공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 임야, 전(밭) 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 형태 및 이용상태

일련번호 1~8)에 해당하는 토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 현재 자연림 상태입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

일련번호 1~7) 토지는 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 일련번호 8) 토지는 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 지적도상 소폭의 도로에 접하나 현재 폐도 상태입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 3월 28일 접수된 제주은행 근저당권(을1)에 우선하는 제주은행의 지상권설정(을2, 2017-03-28)으로 확인됩니다. 이에 따라 을1을 제외한 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

주요 권리 분석 결과, 2017년 3월 28일 접수된 제주은행의 근저당권(을1, 채권최고액 3,000,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.3. 3. 소멸되는 권리

근저당권 (을3, 을4, 을5), 압류 (갑4, 갑7, 갑8, 갑19, 갑20) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 4. 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 4,990,000,000원입니다. 이 중 매수인이 인수해야 하는 3,000,000,000원의 채무가 별도로 존재합니다.

1.3. 5. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1. 주변 관광지 및 특색

본 물건 인근에는 '김녕미로공원'과 같은 관광지가 위치하고 있습니다. 월정리해수욕장 또한 가까워 이국적인 풍경을 즐길 수 있으며, 서핑, 스노클링 등 다양한 해양 레포츠를 즐기려는 방문객이 많은 지역입니다.

1.4. 2. 토지이용계획

본 물건 소재지는 계획관리지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-1등급, 지하수자원보전 3등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 개발 및 이용에 있어 관련 법규 및 제한 사항을 확인해야 함을 의미합니다.

1.4. 3. 생활 편의시설

해당 물건지는 임야로, 주변에 주거 밀집 지역이나 상업 시설이 직접적으로 발달한 지역은 아닙니다. 다만, 인근 구좌읍 및 월정리 지역에 기본적인 편의시설(마트, 식당, 카페 등)은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 인수되는 채무 부담

가장 큰 리스크 요인은 제주은행의 근저당권 3,000,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용을 증가시키는 요인으로 작용합니다.

1.5. 2. 지적 경계 및 분묘 문제

물건명세서에 따르면 지적 경계 구분이 불명확하고, 수목이 밀집되어 있어 분묘 소재 여부를 알 수 없다는 내용이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 시사합니다.

1.5. 3. 토지 이용 제한

해당 토지가 계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등에 포함되어 있어, 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 4. 수목 및 입목 평가

감정평가 시 수목이 포함되어 평가되었으므로, 매수인은 이 점을 인지하고 있어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

1.6. 1. 관광지 인접성

김녕미로공원, 월정리해수욕장 등 주요 관광지와 인접해 있어, 향후 관광 관련 사업(체험 시설, 숙박 시설 등)으로의 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 2. 넓은 면적

125,660.00㎡ (약 38,012평)의 넓은 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 주요 관광지와 인접한 대규모 임야로서, 잠재적인 가치가 있는 자산입니다. 그러나 3,000,000,000원의 근저당권을 인수해야 하는 부담이 크며, 지적 경계의 불명확성, 분묘 소재 가능성, 그리고 엄격한 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요소를 수반하고 있습니다. 따라서 신중한 권리 분석과 함께 향후 토지 이용 가능성 및 개발 계획을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 8,993,563,000원

인수되는 채무: 3,000,000,000원

총 재무 부담액 (예상 입찰가 + 인수 채무)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 채무를 제외한 순수 토지 가치를 고려할 때, 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 4,500,000,000원 ~ 5,500,000,000원

(이 경우 총 지불 금액은 약 7,500,000,000원 ~ 8,500,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.