나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8977 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '이도일동주민센터' 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 단독 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물내 제4층 제403호로서, 외벽 : 페인트 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방설비, 승강기, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 평지이며 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측과 남측으로 각각 중로와 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 본건의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 본건은 후첨 사진용지와 같이 출입문상 '유치권행사중'이라는 안내문이 부착되어 있는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 명세표상에 표기하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 제주지방법원 2025타경8977 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

토지 면적: 11.28㎡ (약 3.41평)

건물 면적: 55.55㎡ (약 16.81평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '이도일동주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건은 북동측과 남측으로 각각 중로와 소로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 속하며, 소로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 물건은 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 구체적으로는 신탁등기 말소, 한국항공우주연구원의 전세권 설정(200,000,000원)이 말소기준권리로 소멸되며, 동아글라스주식회사의 가압류, 한국항공우주연구원의 임의경매 개시 결정, 국민건강보험공단의 압류 등도 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 감정평가서 요약의 기타 참고사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 본건은 현장 조사 시 폐문 및 관계인 부재로 내부 확인이 불가능했으며, 출입문에 '유치권 행사중'이라는 안내문이 부착되어 있습니다. 해당 유치권은 전세 계약 종료 후 전세금을 반환받지 못해 행사 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물인 센터포인트 오피스텔의 매매 사례는 다음과 같습니다.

55. 79㎡ 면적이 2024년 10월 2일에 31,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 564.6만원)

84. 34㎡ 면적이 2024년 10월 2일에 45,001만원에 거래되었습니다. (평당 약 533.6만원)

55. 55㎡ 면적이 2024년 2월 16일에 27,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 486.1만원)

본건의 전용면적은 55.55㎡로, 동일 면적의 최근 매매가는 27,000만원이며, 유사 면적의 최근 매매가는 31,500만원 수준입니다. 감정가는 29,500만원으로, 이는 최근 거래가 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 제주시 삼도이동 일대는 제주 시청 및 주요 관공서와 접근성이 좋으며, 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 시내 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권 행사 중'이라는 안내문입니다. 이는 전세금 미반환으로 인한 유치권 행사로 추정되며, 명확한 법적 해결이나 협의 없이는 명도에 상당한 어려움이 따르거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여 정확한 물건 상태, 구조, 마감재 등을 파악하기 어렵다는 점도 큰 위험 요소입니다. 이러한 불확실성은 입찰 결정 시 매우 신중한 접근을 요구합니다.

1.6. 종합 의견

본건 오피스텔은 제주 시내 중심부에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호하며, 유사 면적의 최근 매매가가 27,000만원에서 31,500만원 사이로 형성되어 있어 시세 자체는 안정적인 편입니다. 감정가 또한 이러한 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 평가되었다고 볼 수 있습니다. 그러나 '유치권 행사 중'이라는 점과 내부 확인 불가라는 명확한 위험 요소를 내포하고 있어, 이러한 불확실성에 대한 충분한 검토와 대비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주시 중심부에 위치하여 입지적 가치가 우수합니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 파악이 용이하며, 안정적인 시장을 형성하고 있습니다.

* 건물이 신축된 지 얼마 되지 않아(2020년 준공) 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 29,500만원이며, 동일 면적의 최근 매매가는 27,000만원입니다. '유치권 행사 중'이라는 명확한 권리상 위험과 내부 확인 불가라는 점을 고려할 때, 통상적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권 해결을 위한 법적 절차 또는 합의 비용, 그리고 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리비 등을 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크를 반영하여 예상 입찰가를 25,000만원에서 27,000만원 사이로 제안합니다. 유치권의 구체적인 내용과 해결 가능성, 그리고 내부 상태에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 철저한 추가 조사가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.