나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1862 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 3258 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 구좌읍 종달리 소재 "종달초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지1/건물1)으로서, 인근은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 일부 창고용지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3 ~ 4 미터 내외의 포장 및 비포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 건물 기호(2) 1층에 제시외건물(종물및부합물) ㄱ ~ ㄷ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지 및 건물을 감정평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

공부상 지목이 임야이나, 현황 전 및 일부 창고용지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 참고사항 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 블럭조 스레트지붕 지상1층 건물로서, (사용승인일 : 1997.09.06) 외벽 : 몰탈 등 마감, 내벽 : 몰탈 등 마감, 바닥 : 몰탈 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고 등으로 이용 중임.

설비내역

해당사항 없음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건 건물 기호(2)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1862 (1)

물건 종류: 창고시설

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 3258

감정가: 1,296,883,000원

토지 면적: 12,916.00㎡ (약 3,907.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 75.64㎡ (약 22.86평)

건물 제시외 면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 소재 "종달초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 차량 접근이 가능하고 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 전(밭) 및 일부 창고용지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 3~4미터 내외의 포장 및 비포장 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2020.02.25)

* 토지 등기부채권 총액: 835,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 최홍도 소유권 이전 (1980.12.18)

* 최원석 소유권 이전 (2019.12.20, 증여)

* 부산은행 근저당권 (2020.02.25, 2020.04.21, 2022.03.29)

* 정교훈 근저당권 (2025.04.11)

* 부산은행 임의경매개시결정 (2025.10.27)

건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2020.02.25)

* 건물 등기부채권 총액: 715,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 최홍도 소유권 보존 (1997.09.13)

* 최원석 소유권 이전 (2019.12.20, 증여)

* 부산은행 근저당권 (2020.02.25, 2020.04.21, 2022.03.29)

* 부산은행 임의경매개시결정 (2025.10.27)

* 국민건강보험공단 압류 (2025.11.13)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

지상권 개요: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주 구좌읍 종달리 지역은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 및 자연 경관 지역의 특징을 보입니다. 인근에 종달초등학교가 있으며, 아름다운 수국길과 지미봉 등이 있어 관광객들에게도 알려진 마을입니다. 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 경관보전지구(3, 4등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전지구(4등급) 등 다수의 보전 지구에 저촉되어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 현재 토지는 전(밭) 및 일부 창고용지로 이용되고 있으며, 공부상 지목은 임야이나 현황과 차이가 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 상권은 주로 지역 농업 및 관광 관련 활동에 국한될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 교통 상황은 보통입니다.

* 주변 시설: 종달초등학교가 인근에 위치해 있습니다. 종달리 마을은 조용한 동네로, 지역 맛집, 카페, 편집샵, 독립서점 등이 있어 여유로운 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역 외에 다수의 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등에 저촉되어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 건축 관련 심의가 필요할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 공부상 지목이 임야이나 현황은 전(밭) 및 창고용지로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 토지 이용 또는 재개발 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물의 내부 확인이 불가하여 구조, 이용 상태, 면적 등에 대한 재확인이 필수적입니다. [cite: Provided Building Registry Summary]

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 특수성을 가질 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 토지 제시외 건물: 제시외 건물(종물 및 부합물)이 존재하나, 평가목적을 고려하여 본건 토지 및 건물 감정에 직접적으로 구애받지 않고 평가되었으므로, 실제 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 종달리에 위치한 창고시설로, 넓은 토지 면적(약 3,907평)을 보유하고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로 권리상 인수 부담은 없습니다. 채권 총액은 감정가를 초과하는 규모입니다.

주요 특징으로는 농경지 및 창고로 이용 중인 넓은 토지와 함께, 다수의 보전 지구 지정으로 인한 개발 제한 사항이 있다는 점입니다. 또한, 건물 내부 확인이 어려운 점과 유동화 물건이라는 특수성이 존재합니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 마을이나, 편의시설은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 12,916㎡의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 무권리 인수: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없습니다.

* 지역 특성 활용: 전(밭) 및 창고 용도로 현황 이용 중인 점을 고려하여, 농업 관련 시설 또는 지역 특성에 맞는 창고 시설 등으로의 활용 가치가 있습니다.

* 제주 동부 지역 잠재력: 제주의 동부 지역은 지속적인 관광객 증가와 개발 가능성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 1,296,883,000원을 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다. 본 건은 보전 지구로 인한 개발 제한, 현황과 공부상 차이, 건물 내부 미확인 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,037,500,000원 (감정가의 약 80%)으로 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 본건에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.