나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8938 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 상가 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건으로 제반차량의 진출입이 가능하며 인근에 대중교통버스 노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로 상업용(펜션 및 부대체험농장)으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

본건토지의 지목은 '잡종지'이나 현황 일부 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) 일반목구조 금속기와지붕 2층건으로, [사용승인일 : 2005.11.11] 외벽 : 사이딩마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 포세린타일 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임. 기호(4) 일반목구조 금속기와지붕 1층건으로, [사용승인일 : 2005.11.11] 외벽 : 사이딩마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 바닥 : 포세린타일 마감 등, 창호 : PVC샷시창 등임.

이용상태

기호(2~4) 공히 상업용(펜션)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

기호(2,3) 건물의 지붕은 공부상 '금속기와지붕'이나 현황 '강판지붕'이며. 기호(4) 건물은 공부상 '금속기와지붕'이나 현황 '아스팔트슁글지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1, 3-1~3-3, 4-1, 4-2) 포함, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㅇ), 그네의자 2기, 전기차 충전시설 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8938 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726

용도: 숙박시설 (펜션 POLARIS)

감정가: 1,840,835,040원

토지면적: 2347.00㎡ (약 709.71평)

건물면적: 643.72㎡ (약 194.76평)

- 건물 (2) B동: 290.72㎡ (약 87.95평)

- 건물 (3) A동: 290.72㎡ (약 87.95평)

- 건물 (4) C동: 62.28㎡ (약 18.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사제이드상사

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 38.40㎡

특이사항: 공동담보, 법정지상권 성립 가능성 (제시외 건물 관련)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(2-1, 3-1~3-3, 4-1, 4-2) 포함. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㅇ), 그네의자 2기, 전기차 충전시설은 매각 제외.

건물 구조: 일반목구조, 금속기와 지붕 (현황: 강판지붕, 아스팔트슁글지붕)

사용승인일: 2005년 11월 11일

건축물 현황:

- 총괄표제부: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726번지, 숙박시설 용도로 총 면적 643.72㎡, 주차시설(3대) 포함.

- 건물(2) B동: 일반건축물, 펜션POLARIS, 2층, 일반목구조, 금속기와지붕, 숙박시설 용도, 연면적 290.72㎡.

- 건물(3) A동: 일반건축물, 펜션POLARIS, 2층, 일반목구조, 금속기와지붕, 숙박시설 용도, 연면적 290.72㎡.

- 건물(4) C동: 일반건축물, 펜션POLARIS, 1층, 일반목구조, 금속기와지붕, 숙박시설 용도, 연면적 62.28㎡.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 소규모 상가 등이 혼재된 지역임. [cite: 본문]

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 버스 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임. [cite: 본문]

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있음. [cite: 본문]

* 토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 지역으로 관련 법률에 따른 제한이 있을 수 있음. [cite: 본문]

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재 상업용(펜션 및 부대 체험농장)으로 이용 중임. [cite: 본문]

* 주변 시설: 애월읍 유수암리는 아름다운 자연 경관과 함께 해안도로, 맛집, 카페 등이 발달한 관광지로 알려져 있습니다. 인근에는 유수암 캠핑장, 새별오름, 다양한 펜션 및 숙박 시설이 위치하고 있습니다. 혐오시설 관련하여, 과거 제주 전역의 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장)이 있었던 봉개 매립지(제주시 봉개동) 및 구좌읍 동복리 환경자원순환센터 등은 본건 소재지에서 상당 거리가 떨어져 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 을4, 2005년 12월 7일 접수된 한림수산업협동조합의 근저당권 (6억 5천만원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을12, 2025년 4월 3일 접수된 주식회사제이드상사의 근저당권 (5천3백만원)

* 갑38, 2025년 10월 27일 접수된 주식회사제이드상사의 임의경매개시결정

* 을10, 2025년 2월 24일 접수된 김민석의 전세권설정 (8천만원)

* 을12 (건물), 2025년 4월 3일 접수된 주식회사제이드상사의 근저당권 (5천3백만원) - (토지 을12와 동일 건으로 보임)

* 을9, 2022년 11월 14일 접수된 김호연의 전세권설정 (1억원)

* 을10 (건물), 2021년 8월 23일 접수된 전경이의 전세권설정 (1억원)

* 을8, 2022년 1월 19일 접수된 주식회사제이드상사의 전세권설정 (1억원)

* 갑19 (건물), 2025년 10월 27일 접수된 주식회사제이드상사의 임의경매개시결정 - (토지 갑38과 동일 건으로 보임)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 기타 권리:

* 갑11, 2006년 12월 13일 접수된 정성용의 소유권이전 (매매)

* 갑1, 2005년 11월 30일 접수된 손옥선의 소유권보존

* 갑6, 2006년 12월 13일 접수된 정성용의 소유권이전 (매매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2022-01-17

확정일자: 2022-01-17

배당신고일자: 2026-01-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2025-06-30

확정일자: 2025-02-24

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자: 2021-06-23

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업자:

확정일자: 2022-11-14

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자: 2025-06-11

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 전

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업자:

확정일자: 2021-08-23

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2018-04-04

확정일자: 2024-06-28

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사제이드상사

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업자:

확정일자: 2022-01-19

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인들의 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 이는 낙찰자에게 권리상 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

애월읍 유수암리는 관광객과 지역 주민이 혼재하는 지역으로, 펜션 및 숙박시설 운영에 유리한 입지입니다. 인근에 다양한 관광 명소와 카페, 식당들이 있어 숙박 시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 개발 상황 및 관광객 트렌드에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있으나, 애월 지역의 전반적인 관광 수요는 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제주시 애월읍은 평화로 등 주요 도로망과 인접하여 제주공항 및 주요 시내권 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 애월읍은 다양한 카페, 음식점, 편의점 등 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 해변 및 자연 휴양지를 중심으로 관광객을 위한 시설 또한 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 환경: 전반적으로 자연경관이 수려하며, 조용한 주거 및 휴양 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 물건 명세서에 따르면, 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지 지목 및 현황 차이: 토지의 지목은 '잡종지'이나 현황 일부 '대'로 이용 중이며, 건축물대장상 대지면적에서 체험농장 면적이 제외되는 등 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 지붕 현황 차이: 건물(2,3)의 지붕은 공부상 '금속기와지붕'이나 현황 '강판지붕'이며, 건물(4)은 공부상 '금속기와지붕'이나 현황 '아스팔트슁글지붕'으로 상이합니다. 이는 건축물대장과의 불일치 사항으로, 추후 하자 보수 등에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보 물건으로, 다른 부동산에 설정된 담보가 본건과 함께 경매로 나왔거나 연관될 가능성이 있어 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 그네의자 2기, 전기차 충전시설 등 일부 제시외 물건이 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 건물감정평가요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 보증금, 월세 등의 상세 내용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다. (단, 경매 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 대항력 없는 임차인으로부터의 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 관광 중심지인 애월읍에 위치한 숙박시설(펜션)로, 넓은 토지와 건축면적을 갖추고 있어 잠재적인 활용 가치가 높습니다. 풍부한 관광 자원과 양호한 교통망을 갖추고 있어 관광객 수요를 흡수하기에 유리한 입지입니다. 권리상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적은 편입니다. 그러나 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물, 공부와 현황 간의 차이, 공동담보 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 실사 및 전문가와 충분한 상담 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 제주 관광의 핵심 지역인 애월읍에 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 펜션 사업 등 다양한 숙박업 운영에 적합한 규모를 갖추고 있습니다.

* 권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 증가하는 제주 관광 수요: 지속적으로 증가하는 제주 관광객 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역별 부동산 시세 동향, 본건의 상세 상태(하자, 수리 필요 정도 등), 법정지상권 등 제반 리스크 요인의 구체적인 가치 평가, 그리고 향후 임대 수익률 분석이 필수적입니다. 제공된 감정평가액(18억 4083만 5040원)은 객관적인 기준이 될 수 있으나, 현재 시장 상황 및 경매 물건 특유의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 본건과 같이 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물이나 공부와의 차이 등은 입찰가를 결정하는 데 있어 중요한 고려 요소가 됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 물건 조사와 함께 전문 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 객관적인 시세 조사 및 리스크 분석을 선행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.