나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8976 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '삼성초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물내 2층 203호로서, <사용승인일자: 2020.03.06> 외벽: 석재타일, 미장스톤, 코트마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8976 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 2층 203호 (제주특별자치도 제주시 중앙로 142)

건물명: 센터포인트

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

구조: 철근콘크리트구조 (평슬래브 지붕)

준공 연도: 2020년 3월 6일

토지 면적: 11.28㎡ (약 3.41평) / 토지 지분: 11.2763㎡

건물 면적: 55.55㎡ (약 16.80평) / 건물 지분: 55.55㎡

감정가: 290,000,000원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 '삼성초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 '을1' 순위의 전세권 설정(한국항공우주연구원, 200,000,000원, 2022.05.31 접수, 말소)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

압류 및 가압류 등기(제주세무서장, 동아글라스주식회사, 국민건강보험공단) 또한 말소 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (단, 유치권 행사 관련 별도 확인 필요)

등기부 현황

소유권이전 신탁 등기 말소, 전세권 설정(말소), 압류(말소), 가압류(말소), 임의경매 개시 결정(말소) 등 다수의 권리 변동이 확인되며, 상기 권리 분석 요약대로 대부분 말소될 것으로 보입니다.

등기부 채권 총액: 479,950,000원

임차인 현황

* 임차인: 한국항공우주연구원

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 등기부상 전세권 설정이 말소되었고, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 '물건명세서 참고사항'에 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 부착되어 있어, 전세금 미반환으로 인한 유치권 주장이 있을 수 있으므로 이에 대한 별도의 확인 및 대응이 필요합니다.

4. 상권 분석

지역 특성

제주시 중심 상업 및 업무 지역과 인접한 곳으로, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변 상업 시설

근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

주변 교육 시설

삼성초등학교 북측 인근에 위치합니다.

편의 시설

주변에 편의시설이 다수 존재하며, 차량 접근성이 좋아 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 행사 관련

물건 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으며, 이는 전세 계약 종료 후 전세금 미반환으로 인한 유치권 행사로 추정됩니다.

해당 유치권의 구체적인 금액 및 법적 효력 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

기타 법적/행정적 사항

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 각종 규제지역(장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등)에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 제주 시내 중심 지역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

현재 주거용으로 이용 중이며, 감정가는 2억 9천만원으로 책정되었습니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, '유치권 행사 중'이라는 특이사항이 확인되어 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

유치권 문제가 해결되지 않을 경우, 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 제주 시내 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 좋습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 오피스텔로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(55.55㎡~55.79㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 2억 7천만원(2층), 2024년 10월 3억 1천 5백만원(3층)에 거래되었습니다.

감정가는 2억 9천만원입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 3층 거래가(3억 1천 5백만원)와 2층 거래가(2억 7천만원), 감정가(2억 9천만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가격대는 2억 7천만원 ~ 3억 1천 5백만원 범위로 추정됩니다.

그러나, '유치권 행사 중'이라는 리스크 요소를 감안하면, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 유치권 해소 여부 및 관련 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이를 반영하여, 예상 입찰가를 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 유치권 관련 법률 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.