나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52181 [1] 전라남도 순천시 황전면 선변리 836-5 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 순천시 선변리 소재 구례구역 동측 인근에 위치하고 주위는 노변상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

국도변에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 점포부지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 왕복 2차로의 국도(17호선)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립제한지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 조적조 보강 조립식판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인트칠, 조적벽 위 강판 및 판넬붙임 내벽 : 인테리어 치장, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

점포(커피, 음료, 과자류 등 소매점)로 이용 중입니다.

설비내역

급배수설비 설치되어 있고 위생설비는 제시외 건물 ㄱ) 내에 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 구조는 '목조 스레이트지붕'이나 현황은 목조 및 조적조 보강 조립식판넬지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52181 (1)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 선변리 836-5

용도: 판매시설

감정가: 111,511,600원

토지면적: 90.00㎡ (약 27.23평)

건물면적: 57.60㎡ (약 17.42평)

건물 제시외면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 노OOO

2. 입지조건

본건 토지는 전라남도 순천시 황전면 선변리 소재, 구례구역 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 노변 상가지대로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준입니다.

국도변에 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편이며, 남서측으로는 왕복 2차로의 국도(17호선)에 접해 있습니다.

토지 자체는 사다리형의 평지로서 점포 부지로 이용하기에 적합합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

황전면은 순천시 북단에 위치하며, 순천완주고속도로 황전IC가 위치하고 국도 17호선, 지방도 840번 및 865번이 통과하는 교통 요지입니다. 다만, 해당 물건의 구체적인 생활 편의시설 접근성에 대한 상세 정보는 부족합니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 토지이용계획상의 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역 등은 향후 개발 또는 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 노OOO입니다.

말소기준권리는 2025년 10월 22일 접수된 노마리아(노OOO)의 강제경매개시결정 등기(사건번호: 2025타경52181)입니다. 이로 인해 해당 권리보다 선순위인 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 이전 및 근저당 등의 권리 변동이 있었으나, 경매로 인해 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 즉, 인수할 보증금이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

물건지는 노변상가지대로서 국도변에 위치하고 있어 차량 통행량이 많을 것으로 예상됩니다.

현재 점포(커피, 음료, 과자류 등 소매점)로 이용 중인 것으로 보아, 일정 수준의 고객 흡인력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

국도변이라는 지리적 이점을 활용한 유동인구 기반의 소매업 또는 서비스업에 적합한 입지입니다.

다만, 주변 상권의 전반적인 활성화 정도나 배후 주거 단지 현황 등에 대한 구체적인 정보는 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

황전면은 순천시 북단에 위치하며, 순천완주고속도로를 통해 접근이 용이합니다.

주변에 학교(황전초등학교 등)와 행정복지센터, 시장 등이 위치할 수 있으나, 본 물건지(선변리 836-5)와 가장 가까운 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

자연 경관이 뛰어나고 용서폭포와 같은 관광 자원이 있으나, 이는 상업 시설의 직접적인 활성화와는 거리가 있을 수 있습니다.

순천시 전체적으로 쓰레기 소각장 관련 갈등이 있으며, 이로 인한 지역 발전 이슈가 존재하나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 공부상 구조는 '목조 스레이트지붕'으로 되어 있으나, 현황은 '목조 및 조적조 보강 조립식판넬지붕'으로 상이합니다. 이는 추후 건물 관련 허가나 증축, 개보수 시 문제가 될 수 있습니다.

토지가 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 1동이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 현황 및 법적 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

현황과 공부상 표기된 건물의 구조 차이로 인해 추후 건축물대장 정정이나 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 국도변에 위치한 판매시설로, 현재 점포로 이용 중이며 소액의 강제경매 사건입니다.

말소기준권리가 명확하여 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 장점입니다.

다만, 건물의 현황과 공부상 표시의 차이, 토지의 다수 용도 제한은 향후 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

국도변 상가로서의 잠재력은 있으나, 주변 상권 및 배후 수요에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자포인트

국도 17호선 접면의 접근성 좋은 입지.

판매시설 용도로 현재 영업 중인 점포.

소액의 채권으로 진행되는 강제경매 물건으로, 권리 분석상 비교적 안전함.

인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 111,511,600원을 기준으로 하되, 아래 사항을 고려하여 결정해야 합니다.

* 해당 물건의 현재 시장 가치 및 유사 물건 거래 사례 비교 분석.

* 토지 및 건물 현황과 공부상 차이로 인한 잠재적 하자 보수 비용 고려.

* 토지이용계획상의 제한 사항으로 인한 향후 활용 가치 평가.

* 제시외 건물의 활용 가능성 및 철거 비용 등을 종합적으로 고려.

인수할 임차 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 등기 비용, 세금 등을 감안하여 수익률 분석을 철저히 수행하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인과 주변 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.