나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51578 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “목포북교초등학교” 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 다세대주택 및 주상용건물, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제19층 제1902호로서, 외벽 : 몰탈위페인트, 창호 : 새시창호 등의 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 12m, 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하며, 서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료(25년 1월-10월) 약11,353,550원으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51578 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 19층1902호

용도: 아파트

감정가: 197,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적 (전용면적 추정): 72.75㎡ (약 21.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 신청채권자는 임차보증금 대위변제자임.

주의사항: 건물 전체 세대 미납 전기료(25년 1월-10월) 약 11,353,550원으로 한국전력공사의 단전 안내서 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “목포북교초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 주상용 건물, 교육시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 판단됨.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 12m, 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하며, 서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 일부 접함.

* 토지 형상 및 이용상태: 정방형의 평지로서, 아파트 건부지 등으로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당권: 우리은행 (100,800,000원, 말소기준권리) (2020-04-23)

* 주택임차권: 성은주 (185,800,000원, 말소) (2024-04-09)

* 가압류: 장종수 (200,000,000원, 말소) (2024-03-21)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소) (2025-05-28)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (204,646,274원, 말소) (2025-10-27)

* 등기부채권 총액: 486,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-26

* 확정일자: 2021-03-17

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 인수되는 보증금은 없습니다. 신청채권자는 임차보증금 대위변제자입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 다세대주택 및 주상용 건물, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 시설: 아파트 건물 내 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 검색 결과 상, 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 목포시 전체적으로는 화장장, 납골당 등 혐오시설 집결 관련 민원이 있었던 지역이 언급된 바 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 목포북교초등학교가 위치하고 있습니다.

* 주거 및 편의시설: 주변에 다세대주택 및 주상용 건물이 혼재하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다. 목포시는 유달산, 목포대교, 목포 해상 케이블카 등 관광자원과 해산물 특화 시장 및 맛집이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 건물 전체 세대의 25년 1월부터 10월까지 미납 전기료가 약 11,353,550원에 달하며, 한국전력공사의 단전 안내서가 존재합니다. 이는 건물 운영 및 관리에 영향을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

* 채권자 성격: 신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점은 채권 회수의 특수한 경위가 있음을 시사합니다.

* 건물 노후화 가능성: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나 장기적으로 건물 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (JSON 건축물표제부 상 사용승인일 20200413)

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 목포북교초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 주거 환경 또한 보통 수준입니다. 권리관계상 인수되는 권리는 없으나, 건물 전체 세대의 미납 전기료가 상당 금액 존재하며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신청 채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점도 특이사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 목포북교초등학교와 가까워 교육 환경을 중시하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로, 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

* 리스크 요인 고려: 미납 전기료 등의 리스크를 감안한 입찰 전략 수립 시, 상대적으로 낮은 가격으로 진입할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 감정가 197,000,000원을 기준으로 제반 리스크 요인(미납 전기료, 채권자 성격 등)과 향후 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 판단 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.