나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51583 [1] 전라남도 신안군 증도면 병풍리 산142 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리 소재 '대기점도' 내에 위치하며, 본건 주위는 자연림 및 농경지, 단독주택 등이 혼재한 도서지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 도서지역으로서 여객선을 이용하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호 1),2)는 부정형의 완경사지로 기호 1)은 자연림 및 일부 도로, 전, 유지, 묘지 등, 기호 2)는 자연림 및 일부 전, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1), 2)는 노폭 약 2~3미터 포장도로(본건 토지 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(1000m제한구역_소,젖소,말,사슴,양, 염소_배출시설면적2,645㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (500m제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소_배출시설면적2,645㎡미만)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 기호 2)는 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_소,젖소,말,사슴,양, 염소_배출시설면적2,645㎡미만,초지의 방목면적 두당 33㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황 '임야, 일부도로, 유지, 전, 묘지'임.
분묘 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51583 (1)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 병풍리 산142

용도: 임야

감정가: 289,509,200원

토지면적: 35,306.00㎡ (약 10,680평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 푸른새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 신안군 증도면 병풍리 소재 '대기점도' 내에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재한 도서지역임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 도서지역으로서 여객선을 이용하여 타 지역으로 진출입 가능함.

* 형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 완경사지로, 현재 자연림 및 일부 도로, 전, 유지, 묘지 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 노폭 약 2~3미터 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (푸른새마을금고, 2024-04-26)

* 등기부채권 총액: 958,308,456원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 분묘기지권은 성립될 여지가 있음.

* 주요 등기 현황:

* 소유권이전: 한연향, 정용택

* 근저당권: 푸른새마을금고 (말소기준권리)

* 지상권설정: 푸른새마을금고 (말소)

* 가압류: 여수시, 서울보증보험주식회사, 하나카드주식회사 (모두 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 임의경매: 푸른새마을금고 (말소)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 상업 시설이나 일반적인 상권 형성과는 거리가 멀며, 도서지역의 자연환경 및 지역적 특성을 중심으로 고려해야 함. 인근에 '12사도 순례길'이 조성된 기점소악도 등 관광 자원이 개발되고 있어, 해당 지역의 관광 및 휴양 관련 잠재력은 존재함.

5. 생활정보

본건은 도서지역에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있음. 주변은 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 농업 지역의 성격을 띰.

6. 잠재적 리스크

* 분묘 소재 및 분묘기지권: 현황 '묘지'로 이용 중이며, 분묘가 소재하고 분묘기지권이 성립할 여지가 있음. 분묘기지권은 타인 소유 토지에 대한 사용권을 인정하는 것으로, 소유권 행사나 개발에 제약을 초래할 수 있음.

* 개발 행위 제한: 계획관리지역이나 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 법규의 적용을 받음.

* 도서지역 특성: 섬 지역이라는 특성상 육지와의 접근성, 물류, 생활 편의시설 이용 등에 제약이 있을 수 있음.

* 현황 이용 상태: 공부상 임야이나, 현황은 임야, 일부 도로, 유지, 전, 묘지 등으로 혼재되어 있어 공부와 현황 간의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있음.

* 혐오 시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 증도면의 도서지역에 위치한 임야로, 현재 분묘가 소재하고 분묘기지권 성립 가능성이 있어 투자 시 신중한 검토가 필요함. 계획관리지역이나 준보전산지 등의 토지이용계획을 고려할 때, 향후 개발 방향 및 관련 규제 완화 여부가 중요한 변수가 될 수 있음. 자연환경을 활용한 특수 목적(예: 친환경 농업, 관광 등) 투자가 아니라면 일반적인 투자 대상으로는 위험 부담이 따를 수 있음.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 계획관리지역이라는 점에서 향후 토지 이용 계획 변경이나 규제 완화 시 개발 가능성이 있음.

* 지역 특화 활용: '맨드라미의 섬'으로 알려진 병풍도 및 인근 섬들의 관광 개발(예: 12사도 순례길)과 연계하여 자연 휴양 또는 체험 공간으로서의 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 289,509,200원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 분묘기지권, 개발 제한 등)를 충분히 고려하여 산정해야 함. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 분묘기지권 관련 문제 해결 비용 및 향후 개발의 불확실성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.