나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경363 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 지서리 413-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 변산면 지서리 소재 "변산면사무소" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 전 등의 농경지와 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도 및 지방도와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 인근 지역으로의 이동이 수월하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 콘크리트 포장된 소폭의 도로를 통하여 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
인접지번 (지서리 413-5, 413-7)과 일부 경계없이 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경363 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부안수산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 지서리 413-6

용도: 전 (농지)

토지 면적: 149.00㎡ (약 45.08평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정 평가

감정가: 22,648,000원

1.4. 특이 사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 인접지번 (지서리 413-5, 413-7)과 일부 경계 없이 사용 중으로, 경계 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 토지는 전북특별자치도 부안군 변산면 지서리에 위치하며, "변산면사무소" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 농경지(전)와 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 지방도가 위치하고 있어 교통 여건은 보통입니다. 남측으로는 소폭의 콘크리트 포장 도로를 통해 접근할 수 있습니다. 대중교통 이용도 인근 버스 승강장을 통해 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 구역, 모든 축종 사육 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리인 근저당은 부안수산업협동조합이 2012년 2월 28일 설정한 18,200,000원입니다.

3.2. 소멸 및 인수되는 권리

매각으로 인해 근저당, 지상권, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건은 농지(전)로, 주변에 농경지와 함께 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 지역의 개발 가능성 및 농업 환경을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

물건지 주변으로 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 변산면사무소 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

농경지와 주택, 근린생활시설이 섞여 있는 조용한 주거 및 농업 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 법규

* 가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 매우 높은 위험이 있습니다.

6.2. 경계 문제

* 인접 토지(지서리 413-5, 413-7)와 경계 없이 사용 중인 부분이 있어, 향후 경계 분쟁 또는 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 가축사육 제한

* 본 토지는 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로의 활용이 제한됩니다.

6.4. 혐오 시설

* 현재 공개된 정보 및 주변 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없습니다. 다만, 부안군 전체적으로 폐기물 처리 시설이나 공공 시설 배치 계획 등은 장기적인 관점에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부안군 변산면 지서리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 2,264만 8천원입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역에 속해 있으나, 농지 관련 법규 및 가축사육 제한 등 여러 제한 사항이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 제출은 필수적인 요건이며, 인접 토지와의 경계 문제도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 농지 관련 규제 및 경계 문제는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 변산 지역은 관광지로 유명하며, 격포 대규모 관광개발사업 등 지역 개발이 진행 중입니다. 본 토지가 이러한 개발 사업과 직접적인 연관이 없더라도, 지역 전반의 개발 기대감은 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 실수요자 또는 장기적인 관점에서 지역 개발과 함께 농지의 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 고려해 볼 수 있습니다.

* 정읍지원에서 진행하는 경매 물건으로, 법원의 공식적인 평가 금액을 기준으로 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(22,648,000원)를 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 다만, 실제 입찰가는 입찰 참여자 수, 시장 상황, 물건의 희소성, 권리 분석 결과, 그리고 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 경계 문제 해결 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 희망 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인하고, 인접 토지와의 경계 문제에 대한 충분한 검토를 마친 후에 보증금 몰수 위험 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 수준 이상에서도 경쟁이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.