나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21514 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3592 고천마을 101동 9층9007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은전북특별자치도 군산시 산북동 소재 "산북초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 아파트 중 9층 9007호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 15미터, 북측 및 서측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접하고, 동측 및 서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<산북동 3592번지, 3592-1번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

-신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 7. 30.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21514 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 3592 고천마을 101동 9층9007호

* 용도: 아파트

* 감정가: 41,000,000원

* 토지면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 건물면적: 43.09㎡ (약 13.03평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전북특별자치도 군산시 산북동에 위치하며, "산북초등학교" 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다.

* 물건이 접한 도로는 동측으로 약 15미터, 북측 및 서측으로 약 8미터 폭의 포장도로이며, 이를 통해 주 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획상 본 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 17일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-09-03

* 확정일자: 2015-08-17

* 배당신고일자: 2019-09-25

* 대항력: 없음

* 주의사항: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 7월 30일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 법률적 검토가 매우 중요하며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 사안의 특수성을 충분히 인지해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 최정근(2009-06-02), 박은혜(2010-09-01), 김대식(2018-07-30)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을7, 2019-09-25 접수, 권리금액 45,000,000원, 말소됨)

* 압류: 포천세무서장 (2024-06-17, 말소), 동두천시 (2026-04-10, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-10-27, 권리금액 45,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 45,000,000원 (서울보증보험 강제경매 채권액)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* * 주변 시설 정보:

* 본 물건 인근에 산북초등학교가 위치하여 교육 관련 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

* 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 해당 지역 및 주변에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (단, 상세 지리 정보 및 주변 개발 계획에 대한 추가적인 심층 조사가 필요할 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 산북초등학교 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 산북초등학교가 도보 거리 내에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 좋으며, 인근 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 고천마을 아파트

* 주소: 전북특별자치도 군산시 산북동 3592

* 사용승인일: 2008년 6월 13일

* 총 세대수: 99세대

* 최고층: 9층 (본 건은 9층)

* 전용면적: 43.09㎡ (약 13.03평)

* 분양면적: 본 건물의 전용면적은 43.09㎡(약 13.03평)이나, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 서울보증보험의 특이 확약서: 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 이와 관련된 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 물건 명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 건축 연도: 2008년 사용승인된 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 제한 사항: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 특정 용도 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 군산시 산북동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 및 교통 환경이 양호합니다.

* 권리 관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되나, 서울보증보험의 특이 확약서 제출로 인해 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 투자 메리트가 있을 수 있으나, 건축 연령 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 감정가 4,100만원이 최근 매매 시세(4,000만원~4,400만원)와 유사하거나 낮은 수준으로, 입찰 경쟁이 치열하지 않다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 명도 후 소유권 행사가 비교적 용이합니다. (단, 확약서 내용에 대한 법적 검토 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 13일, 3층: 4,250만원

* 2026년 5월 6일, 6층: 4,400만원

* 2026년 7월 24일, 8층: 4,000만원

* 최근 전월세 사례: (월세 위주로 거래, 보증금 낮은 편)

* 2025년 6월 16일, 9층: 보증금 2,000만원, 월세 26만원

* 2026년 3월 9일, 9층: 보증금 500만원, 월세 45만원

* 2026년 6월 1일, 3층: 보증금 300만원, 월세 35만원

* 시세 분석: 본 물건이 위치한 고천마을 아파트의 경우, 유사 면적의 거래 가격이 4,000만원에서 4,400만원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건은 9층으로, 층수 자체는 높으나, 최근 8층 매물이 4,000만원에 거래된 점을 감안하면, 층수 프리미엄이 크지 않을 수 있습니다.

* 감정가 4,100만원은 시세의 하단부 또는 중간 정도에 위치합니다.

* 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 투자 리스크는 낮으나, 서울보증보험의 특이 확약서 관련 변수 존재로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 최근 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 3,800만원에서 4,200만원 사이의 가격대로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 경쟁률 및 입찰자의 의사 결정에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.