나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21518 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 소재하며, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 23층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 마루 및 타일 등 마감, 창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21) (저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역 (2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21518 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 23층2302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 311,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 익산시 송학동 902번지, "장신사거리" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 단지 동측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (접수일자: 2022-10-18)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (권리금액: 120,000,000원) (접수일자: 2022-10-18, 말소)

* 주택임차권 (말소): 김 (권리금액: 253,000,000원) (접수일자: 2024-10-11, 말소)

* 근저당권 (말소): 주식회사 예스텍 (권리금액: 52,200,500원) (접수일자: 2023-12-13, 말소)

* 강제경매 (말소): 주택도시보증공사 (권리금액: 253,000,000원) (접수일자: 2025-10-27, 말소)

* 등기부채권 총액: 425,200,500원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-30

* 확정일자: 2023-11-02

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 본 건 임차인 김 은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 송학크레지움캐슬 아파트는 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 주거 생활권이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 또는 인근에 위치한 상가들을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 지구보다는 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 중심 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 총 27층 중 23층에 위치하고 있습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 내부 시설: 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 급배수 설비, 화재경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축)

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 294세대

* 최고층: 27층

* 본건 전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 분양면적: 해당 물건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주차: 총 384대 (세대당 약 1.3대) 주차가 가능합니다. (단, 제공된 '아파트 정보'에는 총 주차 20대로 기재되어 있어, 건축물대장 상 수치와 차이가 있습니다. 이는 확인이 필요합니다.)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 설치는 제한됩니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정평가액은 311,000,000원이지만, 최근 실거래가는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에 형성되어 있어 약 5,600만원에서 8,100만원 가량의 차이를 보입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 또는 고층 프리미엄 반영 여부 등에 따른 차이일 수 있습니다.

* 주차대수 정보 불일치: 아파트 정보에 기재된 총 주차 대수(20대)와 건축물대장 상 총 주차 대수(384대) 사이에 큰 차이가 있어, 정확한 주차 환경은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 송학크레지움캐슬 아파트는 2022년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 현재까지 건물의 노후화 정도가 낮아 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 익산시 송학동에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리 관계가 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 가격 차이를 고려할 때, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 아파트로, 최신 건축 트렌드가 반영되었으며 건물 노후화가 적어 즉각적인 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 고층 물건: 27층 중 23층에 위치하여 우수한 일조권과 조망권을 확보하고 있으며, 고층 특유의 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이나 부담해야 할 채무가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 8일 거래: 16층, 84.95㎡, 235,000,000원

* 2026년 7월 22일 거래: 14층, 84.95㎡, 255,000,000원

* 2026년 7월 11일 거래: 6층, 84.95㎡, 230,000,000원

* 최근 실거래가에서 최고가는 14층이 255,000,000원입니다. 본건은 23층으로 층수가 더 높아, 14층 시세보다 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰가 전액을 본인이 부담해야 합니다.

* 추정 입찰가: 275,000,000원

* 본 입찰가는 최근 최고 실거래가(255,000,000원)보다 약 20,000,000원 높은 금액으로, 23층이라는 층수 프리미엄을 반영한 시세 수준입니다. 감정가(311,000,000원)보다는 낮아 시장 상황 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 이 입찰가는 현재 시세 및 시장 상황을 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.