나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31844 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-9 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "인후초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성 및 운행빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈을담는유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(별초롱유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온고을중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인후초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 2026. 5. 27. 채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 "임차보증금의 우선변제자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다" 는 서면이 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31844 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-9 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 51,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 서울보증보험 주식회사 (서OOOOOOOOOO)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

토지지분: 34.2846㎡ (약 10.37평)

건물면적: 51.45㎡ (약 15.56평)

건물지분: 51.455㎡ (약 15.57평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층

해당 층수: 2층

건축년도: 2002년 (건축물표제부 기준)

준공일: 2003년 1월 28일

1.3. 특이사항

공동담보, SGI 인수조건 변경.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "인후초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

간선도로와의 연계성 및 대중교통 수단과의 접근성 및 운행 빈도수 등으로 보아 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역 (꿈을담는유치원, 별초롱유치원, 온고을중학교, 인후초등학교), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 전주지방법원 2025타경31844호 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-10-27)입니다.

이 등기보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 55,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리 여부

인수되는 권리는 없습니다.

2026년 5월 27일, 채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 "임차보증금의 우선변제자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 서면이 제출되었습니다.

이는 임차인(한국토지주택공사)이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 것에 동의하는 것으로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-08-24

확정일자: 2016-08-09

배당신고일자: 2022-10-11

대항력: 없음 (권리분석상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 전주시 덕진구 인후동1가에 위치하며, "인후초등학교" 남측 인근의 주거지대입니다.

주변은 다가구주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 생활 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 인후초등학교, 별초롱유치원, 꿈을담는유치원, 온고을중학교 등 교육시설이 위치하여 교육환경이 양호합니다.

소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 주변 간선도로와의 연계성 및 대중교통 운행 빈도수는 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

가축사육제한구역에 해당하여 주거 밀집 지역에서의 가축 사육이 제한됩니다.

6.2. 공동담보 및 채권 관련 사항

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다. (다만, 본건은 강제경매로 명시되어 있습니다.)

SGI 인수조건 변경 관련 사항은 권리분석에서 언급된 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 동의서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 채권은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 인후동1가의 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

권리분석상 인수되는 권리 사항은 없으며, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 동의서 제출 내용은 매수인에게 유리하게 작용할 것으로 보입니다.

다만, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 다양한 행정적 제한 사항이 존재하므로, 관련 규제 사항을 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

적정 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

주거 지역 내에 위치하여 실거주 목적 투자로도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다. (단위: 만원)

* 2026년 3월 5일 거래: 42.84㎡, 2,450만원 (㎡당 약 57.2만원)

* 2026년 5월 28일 거래: 47.4㎡, 3,300만원 (㎡당 약 69.6만원)

* 2026년 5월 5일 거래: 43.775㎡, 6,150만원 (㎡당 약 140.5만원)

본 건의 건물 면적은 51.45㎡이며, 감정가는 51,000,000원입니다.

가장 높은 거래가인 '노블레스' 사례(43.775㎡, 6,150만원)의 ㎡당 단가(약 140.5만원/㎡)를 본 건 면적(51.45㎡)에 적용 시, 시세는 약 7,230만원으로 추정됩니다.

다른 거래 사례들과의 가격 편차가 크지만, 본 건의 감정가(5,100만원)는 최근 시세(약 7,230만원)보다 저평가된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 대비 적정 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 51,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.