나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102058 [1] 부산광역시 사하구 구평동 26 현대그린빌라 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 구평동 소재 "구평초등학교" 동측 인근에 위치하는 현대그린빌라 제102동 제2층 제202호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제2층 제202호로서 외벽 : 타일붙임 마감 창호 : 샤시창 구조임

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-07)(접합), 전기공급설비 (저촉)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

사건번호: 부산서부지원 2025타경102058 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 구평동 26 현대그린빌라 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원 (일억 일천이백만원)

토지면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.4081㎡ (약 12.83평)

건물면적: 75.05㎡ (약 22.70평)

건물지분: 75.05㎡ (약 22.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 (권리분석 상 대항력 없음으로 기재되어 있어 상이함)

주의사항: (별도 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

임차인: 안근덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004-08-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 현재 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 재정적 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 진행 시 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

2.2. 등기부 현황

등기부채권 총액: 10,000,000원 (근저당권) + 94,749,506원 (임의경매 신청 채권) = 104,749,506원

말소기준권리: 을9 (2017-09-05) 근저당권 (오케이캐피탈대부주식회사)

이 외 등기:

* 갑1: 1999-05-26 소유권이전 (김향숙)

* 갑2: 2004-08-05 소유권이전 (안근덕 외 1명) - 임차인과 동일 인물, 소유권 이전 시점과 임차인 전입 시점 일치하나, 권리 분석상 대항력 없음으로 기재됨

* 갑5: 2017-09-05 공유자전원지분전부이전신탁 (국제자산신탁주식회사)

* 갑6: 2025-10-23 임의경매 (오케이캐피탈대부)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

위치: 부산광역시 사하구 구평동 소재 "구평초등학교" 동측 인근

주위: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 제2종일반주거지역

도시계획: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 전기공급설비(저촉)

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 및 시세 정보

건물: 현대그린빌라 (1998년 준공 추정)

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 102동 2층 202호, 건물면적 75.05㎡ (약 22.70평)

최근 매매 사례 분석 (구평동 일대 다세대/연립주택):

* 2024년 2월: 43.24㎡ (약 13.08평) - 43,500,000원

* 2025년 11월: 75㎡ (약 22.68평) - 56,000,000원 (본건과 면적, 연식 유사)

* 2026년 5월: 84.9㎡ (약 25.68평) - 87,000,000원

시세 분석: 본건과 유사한 면적(75㎡)의 주택이 2025년 11월 56,000,000원에 거래되었으며, 조금 더 큰 면적(84.9㎡) 주택은 2026년 5월 87,000,000원에 거래되었습니다. 유사 면적 기준 시세는 약 5,600만원 수준으로 파악되나, 최신 거래 사례(8,700만원) 및 본건의 감정가(112,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 시장 상황, 건물의 상태, 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있으나, 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내부 및 설비

이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

마감: 외벽 타일붙임, 창호 샤시

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크 (대항력 있는 임차인 논란)

본건은 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다. 전입일자(2004-08-05)가 말소기준권리(2017-09-05)보다 선행하므로 대항력 유무에 대한 명확한 사유(예: 대항력 포기, 임의경매 개시 이후 전입 등) 확인이 필요합니다. 만약 실질적으로 대항력이 있는 임차인이 존재한다면, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (※ 임차인 안근덕의 보증금 및 차임은 0원이므로, 재정적 부담은 없습니다.)

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

본건의 감정가는 112,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 주변 시세는 5,600,000원에서 8,700,000원 수준으로 형성되어 있어, 현재 시세와 감정가 사이에 상당한 차이가 있습니다. 이러한 차이는 실제 시장 가치와 괴리가 있을 가능성을 시사하므로, 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 기타

감정평가서상 건물 내부는 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 요망됩니다.

토지 이용 계획상 '전기공급설비(저촉)' 항목이 있으나, 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

주변 지역에 산업시설 및 창고가 일부 분포하고 있어, 주거 환경에 미치는 영향은 개별적으로 판단이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소형 면적 대비 넓은 전용 면적

건물면적 75.05㎡(약 22.7평)으로, 1인 또는 소규모 가구에 적합한 실용적인 공간을 제공합니다.

7.2. 비교적 양호한 입지 조건

"구평초등학교" 인근에 위치하며, 주거 지역 내 교통 접근성이 보통 수준입니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 구평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 112,000,000원입니다. 권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 또한, 최근 유사 물건의 거래 시세와 감정가 사이에 상당한 차이가 있어, 실제 가치 평가 및 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 명도 및 시세 관련 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 투자 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 유사 면적 최근 거래가(5,600만원 ~ 8,700만원) 및 감정가(112,000,000원) 간의 큰 차이, 그리고 '대항력있는임차인' 존재 여부에 대한 불확실성을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

시세 분석 결과, 유사 면적 기준 약 7,500만원 내외의 가격이 합리적인 시장 가치로 판단됩니다.

다만, 명도 리스크 해소 여부 및 실제 현장 상태 확인 결과에 따라 입찰가 조정이 필요합니다.

따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위를 권장하며, 권리 관계 및 물건 상태에 대한 최종 확인 후 입찰 참여를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.