나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102052 [1] 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 학장중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 임야지대등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물내 12층 1205호로서, 외 벽: 몰탈위페인트등, 내 벽: 벽지마감등, 창 호: 샷시등의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 북서하향 경사지대에 소재하는 부정형의 토지를 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 가로망정비 되어 있으며 진출입로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)573-1번지:제2종일반주거지역(2025-10-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>이고 (2)573-5번지:제2종일반주거지역(2025-10-01), 제2종전용주거지역(2025-08-13), (자연녹지지역->제2종전용주거지역(2025-8-13)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102052 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 12층1205호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평) (전용면적)

공급면적(추정): 78.34㎡ (약 23.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 위치하며, 학장중학교 남서측 인근 공동주택 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 임야 지대 등이 혼합된 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 12층에 위치하며, 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

토지는 전반적으로 북서하향 경사지에 소재하는 부정형의 토지를 건부지로 이용 중입니다.

아파트 단지 내 도로망은 정비되어 있으며, 진출입로는 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 9월 6일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 152,400,000원으로, 말소기준권리 외 추가 담보물권이 존재합니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (단, 물건명세서상 지상권 관련 특이사항은 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 배명숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001년 12월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다릅니다. 이는 명도 시 금전적 인수 부담은 없음을 시사하나, 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 단지 내 아파트로, 상권은 주로 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 중심으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 상권의 활발함은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 학장반도보라타운

* 사용승인일: 1994년 8월 29일

* 총 세대수: 998세대

* 주차 대수: 총 283대 (세대당 약 0.28대)

* 최고층: 22층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

주변 시설:

* 교육시설: 학장중학교, 학장초등학교, 주례여자고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 본건 소재지에서 북동측으로 사상일반산업단지가 인접해 있으며, 과거 학장천 인근에 도살장이 위치했던 이력이 있습니다. 현재는 환경 개선이 이루어졌으나, 산업단지의 존재는 대기 질 및 소음 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연을 야기할 수 있으며, 임차인의 실제 권리관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 건축 연식: 1994년 사용 승인된 아파트로, 연식에 따른 노후화로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 주차 대수가 약 0.28대로, 주차 공간이 부족한 편입니다.

* 주변 환경: 사상일반산업단지와의 인접성으로 인해 생활 소음이나 대기 질에 대한 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 사상구 지역 내에서는 과거 부산구치소 이전 논란 등 혐오시설 유치에 대한 주민 반대 사례가 있어, 지역 개발 및 시설 입주 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 학장동의 학장반도보라타운 내 12층 아파트로, 교육 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 1994년 건축으로 노후화가 진행되었고 주차 공간이 부족하다는 단점이 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재로, 이는 금전적 부담은 없으나 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 소지를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 사상구 학장동이라는 지역적 입지를 바탕으로 한 잠재적 가치.

* 본건과 동일 평형(59.88㎡)의 경우, 2026년 7월 3층이 125,000,000원에, 5층이 169,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수하는 보증금이 없어 권리상 명도 관련 금전적 부담은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인(0원 보증금)의 존재 및 12층이라는 층수 이점을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가 (59.88㎡, 3층): 125,000,000원

* 최근 실거래가 (59.88㎡, 5층): 169,000,000원

* 감정가: 160,000,000원

12층의 장점을 고려하되, 대항력 있는 임차인의 명도 리스크와 감정가 대비 실거래가 수준을 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 125,000,000원의 거래 사례와 169,000,000원의 거래 사례 사이에서, 12층의 가치를 반영하면서도 임차인 리스크를 충분히 상쇄할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 155,000,000원

본 물건은 명도 관련 불확실성이 존재하므로, 최종 입찰가 결정 시에는 명도 예상 비용 및 소요 시간을 충분히 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.