나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3617 [1] 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '부산도시철도2호선 덕천역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 전통시장 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선(덕천역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상20층 건물 내 12층 1203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재타일붙임 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(도로)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3617 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 12층 1203호

용도: 공동주택 (건축물대장상), 업무시설(오피스텔) (실제 이용 현황)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 20층 건물 내 12층 1203호

토지 면적 (지분): 5.53㎡ (약 1.67평)

건물 면적 (전용): 30.62㎡ (약 9.26평)

감정가: 134,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동, 부산 도시철도 2호선 덕천역 남서측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설, 전통시장 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 덕천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건 건물 서측으로 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 110m, 최고높이 155m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 6일자 하나은행 근저당권 (을1, 금111,600,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 롯데카드 가압류 (갑6, 금12,949,117원)

* 삼성카드 가압류 (갑7, 금7,087,889원)

* 하나은행 가압류 (갑8, 금22,478,676원)

* 하나은행 임의경매 (갑9, 금102,036,089원)

* 상기 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 개요는 있으나 내용이 기재되지 않았습니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 부산 도시철도 2호선 덕천역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

업종 분포: 공동주택, 근린생활시설, 전통시장 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 다양한 상업 시설이 입점해 있습니다.

잠재력: 역세권을 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역으로서, 오피스텔 및 근린생활시설로서의 잠재 가치를 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 덕천역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근에 전통시장, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료: 종합병원 및 개인 의원 등 의료 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용 현황 및 공부상 용도 차이: 건축물대장상 용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약 및 현황 이용상태에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 실제 이용과 공부상 현황의 차이에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등에 해당하여 향후 건축 행위 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 덕천역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수하며, 주변 생활 편의시설 또한 풍부합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이자 복합 용도의 건물(오피스텔, 아파트, 근린생활시설) 내에 위치합니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 실제 이용 현황과 공부상 용도, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 과정에서의 변수는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 역세권 입지: 덕천역 초역세권으로 높은 유동인구를 확보하고 있어 공실 위험이 낮으며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

복합 건물 가치: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등으로 복합 활용 가능한 건물 내 위치하여 다양한 수요층을 공략할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 깔끔한 권리 인수가 가능하며, 명도 관련 리스크를 최소화할 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 덕천역을 중심으로 한 지역 상권 활성화 및 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 추가적으로 고려해야 합니다.

* 본건과 유사한 조건의 오피스텔 및 아파트에 대한 최신 실거래가 및 매물 시세 분석

* 건물의 내부 관리 상태, 시설 노후도 및 향후 예상 수리 비용

* 본건의 현재 임대 현황 파악을 통한 예상 임대 수익률 및 공실률 예측

* 최근 부산 지역 부동산 시장 동향 및 금리 변동 추이

상기 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 심층적인 시세 조사를 기반으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.